[摘要] 导读：近期一线城市房价暴涨，三四线去库存艰难。中国住宅投资已告别高增长时代，呈总量放缓、结构分化特征，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望刺激重回高增长泡沫风险。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">中国房地产市场的历史演变
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 计划经济时期所有物资均实行分配，中国没有商品房市场，只有房地产开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发试点。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平南巡深圳后发现特区搞市场经济建设城市面貌翻天覆地，房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向推广，吹响了中国开发区热、房地产开发热，海南等地区甚至出现严重泡沫。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 1993年政府宏观调控，收紧银根，1993年下半年到1998年上半年房地产热迅速降温。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 1998年面对亚洲金融危机，政府开始实施住房制度改革，成为房地产市场发展的关键分水岭，开启黄金发展阶段。1998年7月国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系，发展住房金融，培养和规范住房交易市场。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 1998-2003年房地产市场快速恢复，随后2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，但房地产市场在长周期力量支撑下销量、价格、投资等持续保持高增长。直到2008年国际金融危机爆发，房地产市场受到短暂冲击，但2009年降低首付比、利率等政策刺激房地产市场快速恢复并趋热。2010年宏观调控开始重新收紧，2010-2011年房地产市场略有降温，2012-2013年再度恢复。2014年房地产长周期拐点出现，虽然“930”“330”政策不断刺激，但房地产投资快速下滑，并呈“总量放缓、结构分化”的后房地产时代新特点。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 对照典型工业化经济体房地产发展的历程，中国房地产发展正进入新阶段：
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> (1)从高速增长到平稳或下降状态。过去三十多年，伴随着中国经济高增长和城市化进程快速推进，中国住宅开工也处于高速增长期。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> (2)从数量扩张到质量提升。随着住房趋于饱和，居民对住宅质量、成套率、人居环境等改善性需求要求提高。购房需求结构也从20-35岁的首次置业为主演变为35-50岁的改善性置业为主。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> (3)从总量扩张到“总量放缓、区域结构分化”。中国正经历人口空间分布的第二个阶段。在过去三十多年的快速城市化进程中，伴随着加工贸易和制造业的快速发展，人口从年初向城市迁移，区别在于一线城市和核心二线城市人口膨胀得比三四线城市要快。随着加工贸易和制造业的衰退，产业向高端制造业和现代服务业升级，一线城市和核心二线城市将把中低端制造业向大都市的周边搬迁，在大都市人口比重继续上升的同时，大都市周边地区也迎来产业转移和人口规模膨胀，从而形成大都市圈。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">中国住宅开工从高速增长转入平稳或下降状态
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 根据典型工业化经济体房地产发展规律，在房地产市场发展初期，住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 过去三十多年，伴随着中国经济高增长和城市化进程快速推进，中国住宅开工也处于高速增长期。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 自2014年以来，中国住宅开工投资从高速增长转入平稳或下降状态。随着2008年刘易斯拐点到来、2012年15-59岁劳动年龄人口开始净减少、2014年20-50岁置业人群达到峰值，中国经济已经告别高速增长期，步入增速换挡，如果改革转型成功未来有望实现中速增长；中国城镇化率从1978年的17.92%快速上升到2014年的54.77%，根据国际经验，未来城镇化率还有10-20个百分点的空间，但城镇化推进速度将逐步放缓；根据国务院发展研究中心的研究，2014年中国城镇户均住房套数已达到1套左右[ 2014年城镇居民人均约拥有一套住房。2014年中国城镇化率54.77%，城镇常住人口约7.5亿人。按照户均2.85人折算，大体上有2.6亿个家庭(暂时不区分家庭户和集体户).2014年，我国城镇住宅总面积大约为215亿平方米，人均拥有住房建筑面积28.7平方米；套均面积超过85平方米，住房总量超过2.5亿套。因此，按照常住人口口径推算，每户城镇家庭拥有的住房数量接近一套。另据第六次人口普查的结果，2010年我国城镇家庭数量为2.21亿，其中家庭户2.07亿，集体户1400万，占比分别为93.7%和6.3%。按此比例推断，截止2014年我国城镇家庭户数量为2.5亿。按家庭户口径推算，每户城镇家庭拥有住房数量超过1套。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 总的判断，中国住宅开工投资已经从高速增长期进入平稳或下降状态。未来人口出生数量和20-50岁适龄购房人口数量对住宅开工的影响将更为显著。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 目前对房地产市场发展阶段判断的挑战性意见或争议来自于城镇化空间和家庭小型化将支撑住宅投资继续保持高增长。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 根据联合国预测，2015-2030年，中国城镇化水平仍有超过10%的提升空间，由此可以带动城镇适龄人口的增加，进而对房地产市场提供支撑。因此，我们需要计算城镇购房适龄人口的预期情况。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 图 中国城镇化率
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 以联合国预测为基础，我们假设每5年之间城镇化率的提升是均匀的，由此可以估算城镇购房适龄人口的预期情况。估算表明，城镇化进程所带来的城镇适龄人口增加的影响将逐渐减弱，难以抵消人口结构变动的影响。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 此外，家庭小型化同样也是住房需求上涨的原因之一。五次普查数据显示平均家庭人口规模在改革开放后不断下降：1982年每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年人口普查新公告显示，平均每户家庭人口规模进一步下降为3.10人。由于家庭规模已经经历了快速下降，未来下降空间已经不大。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 图 中国家庭小型化趋势
RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: center;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 12px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">数据来源：国泰君安证券研究
RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: center;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 12px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">（RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px" color="#3366ff">寿光房地产网站RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px" color="#000000">门户房天下更多精彩资讯RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px" color="#000000">）
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