[摘要] 导读：近期一线城市房价暴涨，三四线去库存艰难。中国住宅投资已告别高增长时代，呈总量放缓、结构分化特征，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望刺激重回高增长泡沫风险。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">房地产市场已从数量扩张转入质量提升，未来中国住宅开工的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人口数量
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 根据典型工业化经济体房地产发展规律，在房地产市场发展后期，住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人口数量。房地产市场从数量扩张转入质量提升，随着住房趋于饱和，居民对住宅质量、成套率、人居环境等改善性需求要求提高。购房需求结构也从20-35岁的首次置业为主演变为35-50岁的改善性置业为主。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 就中国的情况而言，由于缺乏美国消费者支出调查(CES)类似的权威数据，因此我们采用人口普查数据中的年龄和住房面积估计生命周期对房产消费的影响，由于人口普查中的数据是以家庭为基本单位，通过Mankiw and Weil(1989)所提出的基于回归的分解方法，我们可以将家庭数据分解为个人住房需求，利用2000年第五次人口普查0.95%抽样样本数据所估计出来的个人住房需求如下图所示，图中所表示的个人住房需求是以住房面积所表示的。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 从图中可以看出，个人住房需求从20岁后开始快速上升，直到50岁后住房需求开始下降。由此可以推断，新生婴儿会在20年后才开始逐步提高对住房的需求，主要影响到20年后的房地产市场。在50岁以后个人的住房需求逐年下降，因此不再是购房主力。基于以上的分析，我们将中国适龄购房人口年龄段界定为20-50，与美国、日本等国际经验相符，中国该年龄段人口长期上升趋势在2014年已经迎来拐点。由于计划生育和人口再生产自身规律，1994年中国人口增长率和总和生育率到达低点，随后在20年以后即2014年，房地产迎来长周期拐点。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 综合人口出生数量和20-50岁适龄购房人口数量来看，2014年以来地住宅开工数量已接近增长的极限并转入下降通道。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 图 中国置业人群和新开工面积
RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: center;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 12px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">资料来源：国务院发展研究中心，许伟(2013)
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 根据国务院发展研究中心(2013、2014)的研究，2014年新开工量的阶段性高点基本得到确认，未来十年住房需求和投资增幅将明显下降。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">后房地产时代：总量放缓，区域结构分化，人继续往大都市迁移
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 驱动人口空间分布的因素包括产业集聚效应、创新创业活力、公共资源差异等，根据典型国家城市化过程中人口在空间上的分布规律以及未来的演变趋势，人口空间的分布大体上经历了三个阶段。个阶段，人口从农村向城市转移，不同规模的城市人口都在扩张，而且在总人口当中的占比均在上升。这一个阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关，而城市化率还没有达到55%。第二个阶段主要是郊区化，一些中小型城市增长放缓，而大都市人口比重继续上升，这一阶段伴随着制造业的衰退、服务业的相对发展。对应的城市化水平大致在55%-70%之间。第三阶段则是城市化率超过70%以后，人口继续向大都市圈集中，中小型城市的人口增速缓慢。这一时期的人口聚集，和服务业比重占据主导之后经济聚集程度的进一步提升有很大关系，高端制造业和服务业比中低端制造业更具有集聚效应，大都市更能为创业者提供思想交流的环境，更能为有才华的年轻人提供实现梦想的舞台。而且随着居民收入水平的提高，大都市更能为财富净值人士提供优质的公共资源。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 人口的迁移跟区域发展紧密关联，中国区域发展呈大国雁阵式梯次跃迁特征。中国地区间发展极不平衡，在增速换挡的进程中，各地区呈现出大国雁阵模型中的梯次跃迁。从人均GDP、市场化程度、产业结构、创新活力、增速水平等指标看，大致分为三类：
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 类，可以认为已经基本跨越了中等收入陷阱的省市，比如天津、北京、上海、江苏、浙江、广东、福建等7个省市2014年人均超过1万美元，超过或接近高收入国家门槛值，这些省市在90年代初以后经历了对外市场开放和经济高增长，在2008年前后开始增速换挡，经过转型，近年增速相对平稳，高端制造业和现代服务业支撑作用凸显，人口继续流入，类似韩国、中国台湾等高收入俱乐部新贵；
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 第二类，初步呈现掉入中等收入陷阱迹象的省市，比如部分东北中西部资源型省市，经济起飞落后于东南沿海地区，在2003-2009年依靠资源经历了短暂的高增长，产业升级失败，并于2012年以后经济增速大幅下滑，人口出现净流出，类似拉美的资源陷阱；
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 第三类，处在从中等收入往高收入阶段跃迁的进程中，比如山东、重庆、四川、河北、湖南、湖北等人均GDP6000-8000美元，受益于较好的工业基础和产业转移，经济增长和产业结构相对第二类条件较好，近年劳动力出现回流，具备跨越中等收入陷阱的条件，也面临较大的挑战，类似马来西亚、土耳其、越南等依靠工业化的追赶中经济体。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 从人口区域分布的现状看，从第六次人口普查的县域数据来看，长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、两湖、北部湾、成渝地区、哈大线等地是城镇人口密集地区。中国城镇人口主要集中在东部和中部地区， 呈现组团分布的格局，城镇人口的分布与区域住房价格水平基本吻合。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 从人口区域分布的趋势看，东部大都市圈人口占比继续上升但幅度放缓，东北、西部资源省市等部分地区出现人口净减少。2010-2012年期间，北京、上海和天津三个直辖市常住人口占人口的比重上升了0.18个百分点，几乎吸收了东部发达省份全部人口占比增幅。这和日、韩在阶段基本结束时的情况比较类似：当经济潜在增速开始放缓，人口总量增速放缓的背景下，大都市圈吸收了大部分迁徙人口。与之相对照的是，受重化工业衰退、资源品价格暴跌等因素影响，东北、西部资源省市经济大幅回落，部分出现人口净流出现象。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 总的来看，我国人口的区域分布结构正逐步从个阶段向第二个阶过渡，随着产业从重化工业向高端制造业和现代服务业升级，未来农村人口将继续向城市转移，但大都市圈人口占比将继续上升但幅度放缓，大都市圈周边交通便利、产业基础较好的郊区县有望分流都市核心区转移的产业和人口，重化工业和资源型产业主导的东北及部分西部省市面临人口净流出的压力，大多数三四线城市人口迁移将放缓。中国房地产已告别高速增长阶段，步入后房地产时代，将呈“总量放缓，区域结构分化，人继续往大都市迁移”的新特点。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px" align="center">（RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px" color="#3366ff">寿光房地产网站RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px" color="#000000">门户房天下更多精彩资讯RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px" color="#000000">）
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