[摘要] 导读：近期一线城市房价暴涨，三四线去库存艰难。中国住宅投资已告别高增长时代，呈总量放缓、结构分化特征，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望刺激重回高增长泡沫风险。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">房地产对经济和资本市场的影响
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 房地产对经济和资本市场影响深远，房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。即使在美欧等发达国家，房地产对经济的影响也举足轻重，比如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台等经济体增速换挡的重要驱动力。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 商品房具有消费品属性，且产业链条长，因此，房地产市场的销量、土地购置和新开工投资是重要的经济先行指标。一轮完整的房地产短周期为：政策下调利率和抵押贷首付比，居民支付能力提高，房地产销量回升，商品房去库，供不应求，开发商资金回笼后购置土地，加快开工投资，房价上涨，商品房作为抵押物的价值上涨会放大居民、开发商和银行的贷款行为；当房价出现泡沫化，政策上调利率和抵押贷首付比，居民支付能力下降，房地产销量回落，商品房库存增加，供过于求，开发商资金放缓购置土地和开工投资进度，房价回落，商品房作为抵押物的价值缩水会减少居民、开发商和银行的贷款行为。在这个过程中，情绪加速器、抵押物信贷加速器会放大房地产短周期波动。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 2014年资本形成总额占GDP比重46%，对经济增长贡献率高达46.7%，考虑到消费波动性小，经济波动主要看投资。在固定资产投资的构成中，房地产投资占23.3%，考虑到制造业投资一半左右跟房地产链相关、地方基建投资的很大程度上受土地财政支撑、服务业部分领域投资跟房地产相关，房地产链上带动的相关投资占整个固定资产投资的一半左右。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 在中国房地产投资的区域构成中，一线城市占10%左右，核心二线城市占10%左右，三四线城市合计占80左右。当前中国房市呈“总量放缓、区域结构分化”的新阶段特征，一线和核心二线城市有销量没土地，表现为价格上涨和地王再现；三四线城市销量低迷，部分东北和中西部重化工业和资源型城市甚至出现人口净流出，但商品房库存高企，土地工业过剩。这也就意味着，在占房地产投资80%的三四线城市去库的背景下，房地产投资不可能重回高增长，所以我们看到，自“930”“330”刺激以来，一线和核心二线城市房价上涨，三四线城市房市继续去库，房地产投资增速从2014年初的19.3%下滑到2015年1-11月的1.5%，试图依靠刺激房地产重归高增长的时代已经一去不复返了。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 由上面的分析可见，房地产投资下滑对于经济的拖累有直接和间接两个方面。下面我们根据2010年投入产出表来测算房地产投资下滑对经济的间接影响。首先计算投入产出表中有关房地产的完全消耗系数，由于房地产投资主要体现在建筑业上，所以我们计算建筑业的完全消耗系数，即地产投资每增加一个单位，需要直接和间接消耗的各部门产品或服务的价值量。计算结果显示，房地产投资对钢铁、有色、建材、化工、机械、电力、石化、煤炭等重化工业具有明显的产业带动关联作用。
RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(245,248,253);TEXT-INDENT: 0px;MARGIN: 15px 0px;PADDING-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/22px Simsun;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(0,0,0);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px" align="center">（RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px" color="#3366ff">寿光房地产网站RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px" color="#000000">门户房天下更多精彩资讯RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px" color="#000000">）
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