[摘要] 一线城市的开年“抢地大战”，二线城市高库存的压力，三四线城市滞销、房价下跌以及高息借贷的危机……2015年的房地产业注定会延续2014年的不平静。
赣西小县城：新盘供应足够消化9年
吴斯丹
一辆大巴载着满车归乡之人呼啸而过，尘土飞扬间，道路两旁的楼盘和硕大的促销广告牌依然醒目：“0首付，1818元/平方米起抢豪宅”、“在外工作忙，回家买套房”。
这是春节期间赣西小县城芦溪的景象。与一年前相比，这里的楼盘并没有增加，但房价却“稳中有降”，有的甚至降了30%。
“这几年县里新开的楼盘太多了，供大于求，房子卖不出去，开发商急于套现。”居住在芦溪县城的周帆告诉《财经日报》记者，即将实施的不动产登记制度也对当地的楼市产生了影响，一些拥有几套房的人开始抛售手中的房产。
黄金期的膨胀
2013年底，在外工作的陈宇(化名)回芦溪县城买了一套新房。他的老家在其他乡镇，准备回家创业，在县城拥有一套居所成为必然的选择。
芦溪是一个人口输出较多的县城，像陈宇这样的外出务工人员成为了楼盘销售的一大目标群体。
对于他们来说，故乡是终的归宿，无论在外工作多好，在老家拥有一套房产即是对家人的交代，也是为自己找一条退路。因为大城市房价太高，要想在大城市落脚不易，不如在老家买套房备用。
陈宇买房的那一年，恰巧是芦溪楼市的黄金期，他购买的新房价格约3700元/平方米，这是芦溪房价的高位。
可以说，芦溪的房地产发展与的房地产发展走向吻合。2013年，的房地产销售面积达到顶峰，芦溪的在售楼盘、新建楼盘也在这一年井喷。
记者春节期间实地走访发现，2013年芦溪在售的楼盘有怡和园、半山豪园、时代经典等六个，还有一个新建的楼盘。而在2010年以前，芦溪县城的在售楼盘只有一到两个。
这些楼盘的建筑面积一般都在10万~20万平方米左右。而2013年新开的半山豪园可谓是芦溪的“超级大盘”，占地300亩，建筑面积42万平方米。这在一二线城市很常见，但在芦溪还是很少见的。
记者粗略估算，上述7个楼盘规划建筑面积逾110万平方米，这还不包括一些更小型的楼盘。
110万平方米在芦溪是个什么概念?根据芦溪县政府的官方数据，过去几年，芦溪每年的商品房销售面积在12万平方米左右。按此计算，上述楼盘的供应量足够芦溪消化9年。
开发商扎堆开发的一大动力在于芦溪楼市近几年的扶摇直上。
芦溪县政府官方网站资料显示，芦溪在2011年~2013年的房地产销售数据呈现出稳步增长的态势，全年新建商品房销售面积分别为13.26万平方米、12.36万平方米、14.36万平方米；销售金额分别为2.73亿元、3.71亿元、4.53亿元；销售均价更是“大跃进”，2011年还是2058元/平方米，2012年大涨46%至3001元/平方米，2013年微涨至3154元/平方米。
降价、抛售潮
然而，2014年楼市萎靡不振，供过于求的芦溪也未能幸免。
这一年，芦溪的新建商品房销售面积、销售金额均出现了一定程度的下滑，分别同比2013年下降了14.7%、12.8%。
“现在房子很难卖了，外出务工人员回来看房子的很多，但实际成交率很低。”芦溪时代经典的一位置业顾问对记者说道。
房子越难卖，促销就越卖力。无论是在县城，还是县城通往各个乡镇的公路上，抑或是乡镇集市上，到处都充斥着楼盘促销广告。
在芦溪某乡镇经营商铺的王云说：“每逢集市(乡村传统集市)，县城里的楼盘就会来发传单，鼓动大家进城买房。”
其实，对于偏远一些的乡镇人民来说，能够进城买房是一件非常有面子的事，很多乡镇的老师、公务员都会在县城买房，工作日在乡镇，周末回县城。一些经营商铺的老板也会选择在城里买房，把小孩送到城里读书。但这类需求毕竟是少数，有耕地的农民并不愿进城。即便要进城，他们也更愿意选择更高一级的市区。
直接的促销是进行大幅度的降价。2014年芦溪的新建商品房销售均价3224元/平方米，虽然比2013年微涨，但实际情况可能正向着糟糕的一面发展，一些楼盘的价格已经跌至2000元/平方米以下。
比如，现代·一品人家打出了“0首付，1818元/平方米起抢豪宅”的广告，相比开盘时的价格下跌了30%。时代经典拿出两栋楼进行春节促销，均价2000元/平方米，相比2013年9月的价格2998元/平方米下跌了33%。而当地抗跌的半山豪园也由高时的3700元/平方米左右跌至3300元/平方米左右。
“县城人口有限，供过于求，房价再低都很难卖出了。”周帆告诉记者，在县城，大部分人都有自己的房子，新楼盘的主要销售对象就是乡下进城的公务员、老师、医生、商人，但这部分需求有限。一些人手头甚至有好几套房，过去光景好，买来投资，但现在行情差，加上要进行不动产登记，他们便开始抛售——先在亲朋好友中消化，消化不了的就自己挂出小广告出售。
这个说法得到了陈宇的印证，他身边有一些公务员朋友正在卖房，一是担心反腐，二是怕要收房产税。
二手房的抛售进一步加大了供应量，开发商资金回笼慢，开发进度也开始变得缓慢。一个楼盘项目原本要在今年7月完工，现在却要拖到9月，而周边承诺的配套设施也尚未建好。
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