[摘要] 2014年12月26日， 办公室印发《寿光市工业用地先租赁后出让管理暂行办法》（以下简称办法），自2015年1月1日起施行，标志着我市将探索新的建设用地供应方式，试行工业用地先租赁后出让。日前，市国土资源局局长王春海就该《办法》的有关问题回答了记者提问。
建设用地供应方式将有新变化
2014年12月26日， 办公室印发《寿光市工业用地先租赁后出让管理暂行办法》（以下简称办法），自2015年1月1日起施行，标志着我市将探索新的建设用地供应方式，试行工业用地先租赁后出让。日前，市国土资源局局长王春海就该《办法》的有关问题回答了记者提问。
问：《办法》出台的主要目的、依据有哪些？
答：出台《办法》主要基于两个目的，一是加强国有土地资产管理，提高土地市场化配置水平，避免土地低效利用、圈地、囤地、闲置等现象发生，提高土地利用效率；二是减轻企业取得土地使用权时因一次性投入过大所造成的资金压力，有利于企业将更多资金投入到生产经营环节，从而支持企业发展壮大。基于以上两点，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《规范国有土地租赁若干意见》《节约集约利用土地规定》《山东省国有土地租赁办法》《山东省 办公厅关于进一步推进节约集约用地的意见》等法规、规章和规范性文件的相关规定，结合寿光实际制定了本《办法》。
问：什么是工业用地先租赁后出让？
答：工业用地先租赁后出让是国有土地有偿使用的一种形式，是国土资源部门供应工业用地时设定一定的条件，以招标拍卖挂牌方式将国有建设用地在一定期限内出租给土地使用者，由土地使用者按租赁合同约定分期支付租金并进行开发、利用、经营；待土地使用者达到租赁合同约定的 、建设、税收等条件后，申请解除租赁合同，依法签订国有建设用地使用权出让合同的行为。以租赁、出让方式取得的国有土地使用权，不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施。先租赁后出让必须严格执行国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》《协议出让国有土地使用权规范》等规定，要符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划。
问：哪些工业项目用地可以实行先租赁后出让？
答：寿光市辖区内科技含量高、经济效益好、税收贡献大、能带动和推动区域经济发展的工业项目，建设用地可以实行先租赁后出让。鼓励用地企业通过先租赁后出让、长期租赁、租赁出让相结合等方式取得土地使用权。
问：工业用地先租赁后出让如何签订租赁合同，租赁合同包括哪些内容？
答：国有土地租赁合同、国有建设用地使用权出让合同由市国土资源局（出租人、出让人）与土地使用者（承租人、受让人）按照自愿和有偿的原则签订。工业用地租赁可以实行短期租赁或者长期租赁，租赁的具体期限由租赁合同约定。国土资源部门编制国有土地使用权租赁方案，报经 批准后，通过媒体公告租赁信息，由符合条件的意向使用者缴纳保证金后参与公开竞买，竞得人与国土资源部门签订土地租赁成交确认书。之后，竞得人持土地租赁成交确认书到发改、环保等部门办理相关手续，凭有关手续与市国土资源局（出租人）签订国有土地租赁合同，成为合法土地使用者（承租人）。
国有土地租赁合同应当包括下列内容：当事人名称；土地的位置和面积；规划部门出具的规划条件和其他使用条件；租赁期限；租金标准及其调整办法；租金的支付日期和支付方式；土地交付时间； 、建设、税收等相关条件；合同的终止（地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式等）；违约责任和争议解决方式；合同约定的其他事项。
承租人达不到合同约定条件的，出租人有权解除合同，无偿收回土地，对地上建筑物、构筑物及其他附着物等给予折价补偿。承租人应当在项目竣工后3个月内将建设 决算表（不动产）及材料费用支付凭证报市国土资源局备案，以确保后期对承租人给予合理折旧补偿。
答：工业用地租赁的年租金标准（不含城镇土地使用税），以土地出让价格（不得低于低限价）为依据，参照城镇基准地价并结合租赁期限、区位等因素，采用土地还原法等方法评估，经集体会审确定租金底价（土地还原利率不得低于8%）。
土地租金由财政部门负责征收管理，国土资源部门负责具体按年或合同约定收取，纳入国有土地使用权出让收入管理。承租人按照租赁合同约定的金额、期限和方式，向出租人支付租金。承租人不按照合同支付租金的，出租人可以解除租赁合同，无偿收回租赁土地，并有权要求违约赔偿。同时，出租人应当按照租赁合同约定的期限和条件，向承租人交付土地。
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