[摘要] 2014年12月26日， 办公室印发《寿光市工业用地先租赁后出让管理暂行办法》（以下简称办法），自2015年1月1日起施行，标志着我市将探索新的建设用地供应方式，试行工业用地先租赁后出让。日前，市国土资源局局长王春海就该《办法》的有关问题回答了记者提问。
建设用地供应方式将有新变化
2014年12月26日， 办公室印发《寿光市工业用地先租赁后出让管理暂行办法》（以下简称办法），自2015年1月1日起施行，标志着我市将探索新的建设用地供应方式，试行工业用地先租赁后出让。日前，市国土资源局局长王春海就该《办法》的有关问题回答了记者提问。
问：《办法》出台的主要目的、依据有哪些？
答：出台《办法》主要基于两个目的，一是加强国有土地资产管理，提高土地市场化配置水平，避免土地低效利用、圈地、囤地、闲置等现象发生，提高土地利用效率；二是减轻企业取得土地使用权时因一次性投入过大所造成的资金压力，有利于企业将更多资金投入到生产经营环节，从而支持企业发展壮大。基于以上两点，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《规范国有土地租赁若干意见》《节约集约利用土地规定》《山东省国有土地租赁办法》《山东省 办公厅关于进一步推进节约集约用地的意见》等法规、规章和规范性文件的相关规定，结合寿光实际制定了本《办法》。
问：什么是工业用地先租赁后出让？
答：工业用地先租赁后出让是国有土地有偿使用的一种形式，是国土资源部门供应工业用地时设定一定的条件，以招标拍卖挂牌方式将国有建设用地在一定期限内出租给土地使用者，由土地使用者按租赁合同约定分期支付租金并进行开发、利用、经营；待土地使用者达到租赁合同约定的 、建设、税收等条件后，申请解除租赁合同，依法签订国有建设用地使用权出让合同的行为。以租赁、出让方式取得的国有土地使用权，不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施。先租赁后出让必须严格执行国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》《协议出让国有土地使用权规范》等规定，要符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划。
问：哪些工业项目用地可以实行先租赁后出让？
答：寿光市辖区内科技含量高、经济效益好、税收贡献大、能带动和推动区域经济发展的工业项目，建设用地可以实行先租赁后出让。鼓励用地企业通过先租赁后出让、长期租赁、租赁出让相结合等方式取得土地使用权。
问：工业用地先租赁后出让如何签订租赁合同，租赁合同包括哪些内容？
答：国有土地租赁合同、国有建设用地使用权出让合同由市国土资源局（出租人、出让人）与土地使用者（承租人、受让人）按照自愿和有偿的原则签订。工业用地租赁可以实行短期租赁或者长期租赁，租赁的具体期限由租赁合同约定。国土资源部门编制国有土地使用权租赁方案，报经 批准后，通过媒体公告租赁信息，由符合条件的意向使用者缴纳保证金后参与公开竞买，竞得人与国土资源部门签订土地租赁成交确认书。之后，竞得人持土地租赁成交确认书到发改、环保等部门办理相关手续，凭有关手续与市国土资源局（出租人）签订国有土地租赁合同，成为合法土地使用者（承租人）。
国有土地租赁合同应当包括下列内容：当事人名称；土地的位置和面积；规划部门出具的规划条件和其他使用条件；租赁期限；租金标准及其调整办法；租金的支付日期和支付方式；土地交付时间； 、建设、税收等相关条件；合同的终止（地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式等）；违约责任和争议解决方式；合同约定的其他事项。
承租人达不到合同约定条件的，出租人有权解除合同，无偿收回土地，对地上建筑物、构筑物及其他附着物等给予折价补偿。承租人应当在项目竣工后3个月内将建设 决算表（不动产）及材料费用支付凭证报市国土资源局备案，以确保后期对承租人给予合理折旧补偿。
答：工业用地租赁的年租金标准（不含城镇土地使用税），以土地出让价格（不得低于低限价）为依据，参照城镇基准地价并结合租赁期限、区位等因素，采用土地还原法等方法评估，经集体会审确定租金底价（土地还原利率不得低于8%）。
土地租金由财政部门负责征收管理，国土资源部门负责具体按年或合同约定收取，纳入国有土地使用权出让收入管理。承租人按照租赁合同约定的金额、期限和方式，向出租人支付租金。承租人不按照合同支付租金的，出租人可以解除租赁合同，无偿收回租赁土地，并有权要求违约赔偿。同时，出租人应当按照租赁合同约定的期限和条件，向承租人交付土地。
问：租赁土地能否办理土地使用证？
答：土地承租人应当自国有土地租赁合同签订之日起30日内，持国有土地租赁合同及规划相关证明材料，向市国土资源局申请土地登记，颁发国有建设用地使用权证（租赁）。国有土地依法收回的，承租人应当交回土地证书（租赁），并依法办理注销登记。对不交回的，市国土资源局可依法注销。
问：出租人提前收回租赁的国有土地，是否有补偿？
答：通过租赁方式依法取得的国有土地，在租赁期限届满前不得收回。因社会公共利益确需提前收回的，国土资源部门应当提前6个月书面通知承租人，说明理由和予以公告，并应当按照承租人开发利用土地的实际 情况给予合理补偿。收回国有土地时，其地上建筑物以基本建设 额为基数，按50年期限进行折旧补偿（残值为0，补偿不考虑物价、市场变动因素）；构筑物及其他附着物按实际情况进行评估补偿；动产搬迁费用不予补助。
问：承租人申请提前终止租赁合同，是否有补偿？
答：在国有土地租赁期限内，承租人申请提前终止或者到期终止国有土地租赁合同的，应当提前6个月通知国土资源部门，由国土资源部门无偿收回土地。承租人未申请续租或者申请续租未获批准的，国土资源部门可以在租赁期限届满后无偿收回租赁土地。
问：承租人申请续租或者签订出让合同有何规定？
答：国有土地租赁合同约定的租赁期限届满，土地承租人申请续租或者申请签订国有建设用地使用权出让合同，应当在国有土地租赁期限届满6个月前提出。申请签订国有建设用地使用权出让合同的，应达到租赁合同约定的条件，否则，不予办理国有土地出让手续。承租人应当按照租赁合同约定的用途使用土地，不得改变土地用途或者其他土地使用条件，如违反的，由国土资源部门责令限期改正；不改正的，国土资源部门有权解除租赁合同，无偿收回租赁土地。
问：承租人能否转租、转让或者抵押租赁土地？
答：在国有土地租赁期内，承租人转租、转让或者抵押租赁土地的，必须经出租人书面同意并符合以下条件：持有国有土地使用权证（租赁）；按合同约定支付租金；实现租赁合同约定的土地开发利用条件；法律、法规规定的其他条件。
承租人转租、转让、抵押其租赁的国有土地，经国土资源部门批准后，应当与第三人依法签订转租、转让、抵押合同，自合同签订之日起30日内向市国土资源局申请办理国有土地使用权租赁转租、转让、抵押变更登记。
承租人转租、转让、抵押国有土地使用权的期限不得超过国有土地租赁合同约定的剩余期限。转租、转让或者抵押租赁国有土地的，地上的建筑物、构筑物和其他附着物随之转租、转让或者抵押。租赁国有土地上的建筑物、构筑物和其他附着物转租、转让或者抵押的，其使用范围内的土地随之转租、转让或者抵押。
租赁的国有土地转租的，土地使用权仍由原土地承租人享有，第三人取得土地的他项权利，并由原承租人缴纳租金。
租赁的国有土地转让的，租赁合同须经国土资源部门重新备案，原承租人的权利义务随之转移给新的承租人，并由新承租人缴纳租金。租赁的国有土地抵押的，抵押权实现时国有土地使用权可依法转让。租赁国有土地使用权价格只能按照合同租金与市场租金的差值及租期进行地价评估。
有下列情形之一的，租赁国有土地不得转让：土地使用权被依法查封或者诉讼保全的；土地使用权未经公司股东会同意的；土地使用权有争议的； 法律、法规禁止转让的其他情形。
问：租赁土地达到什么条件后可以办理出让手续？
答：租赁土地达到合同约定的建设、 、税收等相关条件，承租人申请办理土地出让手续的， 经市直有关部门审核， 批准，以出让方式确定土地使用权人，国土资源部门与土地使用权人（受让人）签订国有建设用地使用权出让合同，土地受让人缴纳土地价款，持国有建设用地使用权出让合同及规划证明等有关材料，申请颁发国有土地使用权证书，同时租赁合同终止。
受让人为非承租人的，国土资源部门依法收回租赁土地，以招标拍卖挂牌出让方式确定土地使用权人。租赁土地上建筑物、构筑物及其他附着物的补偿费，由受让人在土地成交价款之外支付。受让人为承租人，并依法取得地上建筑物房屋 权证的，国土资源部门可协议出让国有建设用地使用权。
问：关于工业用地先租赁后出让，相关职能部门的工作职责是如何划分的？
答：市国土资源局牵头负责工业用地先租赁后出让管理工作。发改、规划、环保、建设、房产、经信、税务、审计等部门负责审核确认企业的 、建设、税收等情况并办理有关手续。财政、物价、监察等部门依照法定职责，检查监督租金标准的制定、建筑物（构筑物、附着物）补偿标准和执行情况。
问：因租赁土地引发的纠纷如何解决？
答：因租赁合同引起的纠纷，双方可协商处理，协商不成的，可向出租人所在地人民法院提起诉讼。对国土资源部门的具体 行为不服的，可以按照 复议、 诉讼法律法规的规定，申请 复议或者提起 诉讼。
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