[摘要] 【寿光房天下综合】2016年，房地产行业从2014-2015年的下行行情中恢复。从2014年年初开始，受调控政策和库存过快增长等因素影响，全国房地产市场开始进入调整期，房价在长达一年半时间、房地产 增速在长达两年时间里一路向下，不断探出新低。2015年下半年开始，随着政策环境日趋宽松，尤其是央行五
引导房地产健康发展需要哪些对策
房地产市场持续回暖，尤其是北京、上海、深圳等地房价快速上涨，引发了全社会的关注，也有人担心市场过热引发“非理性上涨”或“泡沫”。房地产市场今后能够获得健康发展，良性回暖而不产生泡沫，避免非理性繁荣，需要相关各方在供给、需求、城市规划和区域差别化等方面出台相应政策。
首先，供给方面，迫切需要以明确规则约束地方 供地进度，使其既不能过快，也不能过慢。
自从2014年国土资源部暂停对外发布住房用地供应计划，改由地方自行公布各省（区、市）供地计划以来，各地在供地进度上倾向于“以越来越少的供地获得较多土地出让金”。其结果是1-2年后新房供应较少，引发房价上涨过快。据Wind数据，北京2013至2015年土地购置面积分别为906、581和391万平方米，逐年减少，而土地购置费分别为1160、1379和2053亿元，逐年增加。2015年北京有22宗住宅地块楼面价突破3.0万元/平方米，2016年已经入市的三块住宅用地，楼面均价全都超过4.7万元/平方米，而同期新建住宅均价也仅为2.9万元/平方米。土地供应进度过慢，是引发2016年以来房价新一轮快速上涨的重要原因之一。
当然，有的地方由于此前多年供地规模过大，尽管也尝试上述“地少钱多”策略，但目前仍深陷困境，如辽宁2013-2015年土地购置面积分别为2502、1671和957万平方米，也是逐年减少，但由于2010-2012年分别供应了3135、3446和3200万平方米，导致2014年以来房价持续下跌，沈阳新建住宅同比价格指数从2014年8月以来连续18个月为负，2016年3月1日《沈阳市人民 办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》提出“原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%”。海南与此类似，2016年2月23日《海南省人民 关于加强房地产市场调控的通知》提出“对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批”。
相比之下，重庆2012-2015年供地节奏比较平稳，土地购置面积分别为2183、1897、1865和1627万平方米，近年来商品房销售价格基本稳定，这与其坚持“细水长流”、“楼面地价不超过当期房价1/3”等原则有很大关系。总之，一个地方供地进度要以人口增长 为基础，结合房价涨幅予以适度调整，避免供求失衡。
其次，需求方面，顺应城市化趋势，深化户籍制度改革，提升房地产市场长期发展 。
无论从城市景观、人文环境还是创业氛围，北上广深这些一线城市对各类人群 是年轻人的吸引力都是二、三线城市不可比拟的。城市这一现代经济的发动机，是人口密度超过临界状态后形成的复杂经济社会系统。城市的发展、城市化的进程，归根到底是人的发展、人群的聚集。因此，深化户籍制度改革，消除人力资源自由流动障碍，不仅会给房地产业带来巨大发展机遇，也会给中国未来经济增长带来迄今为止可能是大规模的改革红利。
第三，提升城市规划水平是促进房地产行业长期稳步发展的重要保障。
2016年2月6日，国务院发布了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《若干意见》），尽管其中“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”引发热议，但该意见标志着房地产政策思路开始从行业本身转向行业生存环境，由于高水平的城市规划可以提升当地房地产附加价值，该政策无疑构成今后行业发展重大利好。
反之，低水平和短视的城市规划严重阻碍城市运行和房产 ，目前我国城市堵车原因的80%、地租损失的50%是过分重视大路网、忽视微观路网等不合理规划所致。城市正常路口密度是每平方公里80个路口，纽约曼哈顿每平方公里250个路口，而中国内地城区一般每平方公里仅10-30个路口。北京市城六区路网密度2015年是5公里/平方公里，即使按照《若干意见》所提“到2020年，城市建成区平均路网密度提高到8公里/平方公里”，与北美许多城市18公里/平方公里道路密度仍相差悬殊。发达国家的城市规划要求城市道路总面积与公共停车总面积之比为8：1-9：1，我国约为100：1。
第四，制定差异化的区域政策，防范各个区域所面临的特殊潜在风险。
影响各地房地产行业正常发展的因素很多，但是未来前景较好的城市，一般有与城市化趋势相符、人口大量流入、城市规划水平高、人文积淀深厚、 供地行为理性等五大特征。开发商和购房者往往围绕着这五大特征形成各自对行业未来判断。以2015年末房地产 增速和房价涨幅分别作为开发商和购房者对未来形势的判断标准，可以把31省区市大致分成风险等级由低到高的四类地区。商业银行可对这四类地区制定差异化的风险管控政策。
I类：位于 象限，过热型。 增速为正，且房价上涨。市场供求双方――开发商和购房者都对市场前景看好，以北京、上海、深圳较为典型。这类地区面临的特殊风险是房价过快上涨引发泡沫。以北京为例，该市房地产面临“豪宅化”问题，目前在建及在售楼盘中每平方米低于3万元的数量很少，而新近出让的土地楼面均价多在每平方米3万元以上，未来房地产企业可能会因拿地成本过高而面临资金压力，而新房销售时可能因豪宅供过于求出现库存压力。
II类：位于第二象限，平稳型。 增速为负，但房价上涨。因新房减少去库存压力自然也小，未来一段时期发展将较平稳。这类地区以江苏、浙江、福建较为典型。考虑到这些地区经济正在经受国际市场需求减少、劳动力成本增加、城市竞争力减弱等多重压力，其房地产市场在复苏过程中将面临不小的障碍。
III类：位于第四象限，潜在过热型，机会较少，潜在风险不断积聚。 增速为正，但房价下跌，以海南较为典型。这类地区本来已经积累了过高的商品房库存和已出让土地，在市场仍然低迷、需求难以大幅增加的情况下，未来可能出现风险不断暴露等问题。
IV类：位于第三象限，流出型，风险较高。 增速为负，且房价下跌。开发商和购房者均不看好当地市场，去库存压力较大，以黑龙江、辽宁、吉林、内蒙古较为典型。受人口外流、经济结构转型缓慢、民营经济占比较低等因素影响，这类地区房地产市场已经很高的库存本来就难以迅速消化，房地产市场无疑将面临较大困境。（作者系经济学博士，供职于中国建设银行总行信贷管理部）
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