[摘要] 【寿光房天下综合】2016年，房地产行业从2014-2015年的下行行情中恢复。从2014年年初开始，受调控政策和库存过快增长等因素影响，全国房地产市场开始进入调整期，房价在长达一年半时间、房地产 增速在长达两年时间里一路向下，不断探出新低。2015年下半年开始，随着政策环境日趋宽松，尤其是央行五
本轮回暖行情远小于上两次景气周期
无论是从销售还是 看，此次2014-15年回暖行情远不如2008-09年和2012-13年。从商品房销售额增速看，对比前两次景气周期，当房价涨幅逆转或达到1%时，商品房销售额增速能达到80-90%水平，而目前房价涨幅已近2%，而销售额涨幅仅为40%。
从 增速月度数据看，2015年12月，房地产开发 完成额同比增速一度降至1%，是1999年有统计数据以来的两个低点之一。从 增速年度数据看，2014年房地产 11%的增速已是1997年有统计数据以来低，但2015年1%的增速又大幅创下新低。尽管2016年1-2月 增速略有反弹，但从2010年5月 增速高达38%的水平波动下行了五年半之久后， 迅速回升并达到较高水平的可能性较小，预计回升速率将远不如2009年那一轮景气行情，当时 增速从1%在12个月内就跃升至31%。
此次回暖行情不及上两次，主因是宏观经济形势仍处于周期性低谷、非一线城市复苏缓慢、行业整体库存水平较高、债务负担较重、购房人口总体数量出现拐点、 房地产资源日益稀缺等。
首先，宏观经济处于周期性低谷的萧条状态，影响房地产行业回暖前景。
宏观经济下行并陷入周期性“低谷”，影响房地产行业的资金筹措和 热情。随着宏观经济增速从2014年的7.3%降至2015年的6.9%，居民消费价格指数CPI从2014年8月开始降至2%的合意区间下限达18个月，直到2016年2月才刚刚恢复到2%以上。房地产行业也一并下行，房地产企业资金来源增速从2013年的接近30%，急速下降至2014年的3%左右，2015年又一度降至负增长。
其次，库存持续增长并不断累积。
从2014年5月开始至2014年12月，房地产竣工面积增速在6-8%左右，同时商品房销售面积增速在-8%左右，由此积累了大量库存。尽管2015年竣工面积始终为负增长，但销售面积在2015年6月才开始由负转正，此后一直增速较缓，因此商品房待售面积从2014年年初的5.1亿平方米持续增加至2015年年末的7.2亿平方米。
第三，二三四线城市复苏缓慢，市场表现远逊一线城市。
据中指研究院统计，2015年北上广深四个一线城市房价上涨17.2%，以东部沿海重要城市为主的二线城市和以其他省会城市为主的三线城市房价分别下跌0.53%和1.09%。
第四，债务负担较重，债务风险不断爆发，削弱房地产复苏之后购买 。
一方面，2015年债务风险一度集中爆发，据媒体披露，2015年，以P2P、私募基金、股权众筹为名的非法集资案件，在金额、波及人数和辐射范围等方面均超以往。2015年1月至8月，涉嫌非法集资立案有3000件，涉案金额超过1500亿元。2015年7月，泛亚危机爆发，涉及22万 者、400亿元。2015年12月，e租宝被查，涉及90万 者、500亿元。2016年3月，广东“邦家”案宣判，涉及23万 者，100亿元。另一方面，2014-15年多地出现中小企业倒闭潮，集中在纺织服装业、制鞋业、LED行业、家具行业等行业。温州打火机厂从几百家减至几十家，广东数百家家具企业倒闭。
第五，购房人群总量已在2014年出现拐点，开始由增转减。
国泰君安的研究表明，如果将20-50岁人群定义为住宅消费主力人群和购房适龄人群，则中国该年龄人群数量在2014年到达由增转减的拐点。人口总量减少必然导致住房总需求减少，因此，房地产销售增速再像以往几次景气周期那样一度达到90%的日子很可能一去不复返了。
第六， 房地产资源日渐稀少，同时低品质产品大量涌现，形成规模较大的过剩局面。
一方面，位于城市核心位置、就近享有各类 资源的房地产项目数量稀缺。以北京为例，2015年北京供应住宅用地50宗，仅4宗在五环以内。主城区新开楼盘日渐减少，导致城区新建及二手住宅价格快速上涨，北京新建商品住宅成交均价2015年五环内已突破5万元，三环内已步入10万元。二手住宅方面，西城区有九个小区二手住宅2015年成交均价涨幅超过40%。 住宅无论是价格涨幅还是成交量变化都更明显，北京贵商品房每平方米均价2004年为5万元，2009年为10万元，2011年为30万元，2015年达50万元。据中商情报网统计，北京总价千万以上住宅2015年共成交3522套，同比增速48%。 产品越来越少、越来越贵，将过度“吞噬”有效需求，抑制全行业景气度继续和普遍提升。
值得注意的是，北京的情况在来看还不是严重的，如果以“本外币各项存款余额”和“房地产市值”分别作为潜在购买力和标的价值的近似替代，从2015年31省区市“潜在购买力-房地产市值”散点图看，各地分布 符合“潜在购买力越大，房地产市值越高”规律，均集中分布于趋势线 ，北京甚至低于趋势线，但上海、江苏、浙江、辽宁高于趋势线，上海距离趋势线较远。
另一方面，部分同档次、同款式、位置偏远的商品房大量建设并迅速形成过剩局面。据安信证券发布的研究报告，营口、乌兰察布、鄂尔多斯的供需比超过了280%，太原、济南、连云港的供需比则在180%以上，属于库存过剩“重灾区”。
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