[摘要] “去库存”正慢慢成为中国房地产市场的热词，昔日严控的购房政策也在一点点松动。继2月2日央行降低首套房首付比例后，2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，进一步为各地楼市拓宽通道。
“不能指望农民工当‘接盘侠’”
新京报：你认为应如何化解房地产库存？
蔡继明：曾有专家说，2014年底农民工总量2.74亿。2015年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，约440万套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解商品住宅市场的库存压力。
但我认为不能指望农民工当“接盘侠”。可以算笔账，当前商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。
数据显示，农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭两个人工作，家庭年收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担会更大。显然，要让农民工在城市买房或租房，政府必须给予巨额补贴。
事实上，有数据显示2.7亿农民工及其家庭，在工作地买房的只有0.9%，在靠近原住地的县城买房的只有15%左右。
新京报：在接下来的房地产去库存方面，应该采取什么措施？
蔡继明：必须改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境——一边是2.7亿农民工因买不起房而不能进城落户，另一边是大量的存量房和价格高不可攀。
我建议开辟准商品房市场，就是只许买而在一定期限内不许卖的自住性或改善性商品房市场，只能供购买者居住，而不能进行二次交易，如果遇到特殊情况需要退房，就只能由政府按照折旧率进行回购，再由政府委托的管理公司定向销售。若住宅所有者需要进行产权交易，则必须溢价购买政府拥有的产权，并支付高额交易税金，同时城市住宅供地应以准商品房用地为主。
我建议开辟准商品房市场，就是只许买而在一定期限内不许卖的自住性或改善性商品房市场，只能供购买者居住，而不能进行二次交易。
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