[摘要] 中国楼市经历了跌宕起伏的2015，这一年，楼市分化加剧。一二线城市成交火爆，三四线城市依然库存压顶，如今楼市的主基调从“控房价”变成了“去库存”，尤其是对于众多的三四线城市，去库存已经成为当地开发商的首要任务。
房企寻求多元化转型
尽管房地产业目前已经进入白银时代，告别了黄金十年，面对利润增速下滑，开发商开始觊觎多元化发展获利。对于资金密集型的房地产行业来说，与多种产 业融合，通过跨界转型寻找新的利润增长点。从“＋互联网”、“＋保险”、“＋金融”、“＋养老”等模式，近期众多房企更是积极布局“大金融”，继恒大收购 华夏银行股权之后，恒大人寿也于恒大再次夺得亚冠之后正式亮相。除了恒大，绿地、万达、泛海控股等房企也提 出“大金融”转型方案，而今年来表态要转型金融的房地产企业更是不胜枚举，比如，中天城投、上海大名城、苏 宁环球、金科控股等等。业内人士认为，房企布局“大金融”，既可多元化业务谋求较高的 ，还可降低房地产业务的融资成 本，同时还能促使房企“地产＋X产业”、“金融业＋加工业”等方向变革。
从目前房企布局“大金融”的领域来看，已经有银行、保险、券商、交易所、信托基金等等，几乎涉及金融领域的方方面面。布局“大金融”，成为房企布局 的关键一局，其实绿地、万达等大牌企业早已纷纷涉入其中。泛海控股日前就以10.2亿元的价格收购了民安保险51%的股份。在成功收购民安保险后，加上先 前的民生证券、民生信托，泛海控股的金融版图呈现出证券、信托、保险的“三驾马车”模式，其综合金融布局初步形成。
目前很多房企跨界做金融，其实就是希望摆脱对传统土地增值模式的依赖，通过控股金融企业，能够促使新一轮资本投资朝更富有竞争性和前瞻性的产业导 入。地产行业与金融结合，还可能衍生出一些新的行业，如投资寿险，能够为后续养老及休闲产业的发展提供新的动力。当然，除了与金融业融合，物流、养老、旅 游等“地产＋X产业”的模式也成为各大房企的新探索。例如11月23日，“恒大人寿”亮相。其由恒大收购中新大东方人寿而来，业务覆盖寿险、健康险和意外 伤害险等。
另外，由于资金面依然不容乐观，变卖股权获取资金成为不少中小房企的无奈之举。据统计，截至2015年11月26日，北京和上海产权交易所共计48 家房企挂牌转让股权，总权益金额137亿元，其中将100%股权出售的房企有34家，14家房企部分转让股权。在北京、上海、天津及武汉产权交易所，仅 11月份新挂牌待售房企股权货值就高达96亿元，显示中小房企的生存压力并未因市场回暖而缓解。资金紧张和业绩亏损是它们抛售股权的共同原因，其中很多企 业还负有大量债务。中指研究院发布的研究报告显示，2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。与去年同期相比，房 企并购重组的数量和金额均明显增多。研究报告指出，股权收购和项目收购是近段时间房企并购的主要模式。一方面，企业通过参股目标企业，或与其他机构合作开 发的方式控股目标企业，进而获得较高利润。另一方面，通过对目标项目的收购可以帮助企业获得开发资源，扩大布局范围。企业并购的实质是获得土地资源和战略 转型。
房企加速海外布局
近年来，绿地集团、万科、万达、碧桂园等多家房企纷纷踏足海外。日前，万科拟通过3000万英镑注资方式收购位于英国伦敦科技城中心的 TheStage项目20%股份，一举进入欧洲房地产市场。房企对于海外市场的布局，已经在向更广泛的地域延伸。在陆续抢滩美国、澳大利亚等成熟区域后， 国内房企将目光聚焦于全新的疆土。
根据仲量联行研究部新数据显示，2014年，中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长了46%。在中国房 地产进入白银时代时，进军海外市场成为分散风险的一种策略，同时也能抓住日益增长的华人海外置业需求。据全美地产经纪商协会(NAR)数据显示，截至 2015年3月的前12个月内，中国买家投资了286亿美元，成为美国房地产市场大海外买家。以房屋的价值来计算，中国买家占到了海外买家成交额的 27.5%，其中有35%的交易在加州。预计2020年，中国高净值人群海外置业总规模约7.44万亿人民币，海外置业每年年均增长需求约3000亿元。
而近期人民币、澳元等外币汇率的一系列变化，似乎进一步催热海外置业。仲量联行新数据表明，人民币贬值后，咨询购买海外房产的人数明显增长。戴德 梁行预计，国人对海外住宅投资的兴趣将日益提高，这不只是为了获得回报或租金，而且还是一个财富保值工具。业内人士认为，从中国人海外置业热潮的背景 来看，当前，国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍然处于价值低估阶段，海外置业刚好处于抄底的市场阶段，市场周期的特征决定中国高净值人群继续积极 在海外房地产市场投资置业。同时，中国房地产市场需求趋于饱和，短期内来看房产的投资价值在逐步降低，分散风险和子女教育是当前高净值人群进行海外投资的 主要原因。
莱坊大中华区研究咨询部主管纪言迅表示，中国对外投资大致上可以分为四轮浪潮。首轮浪潮受主权财富基金投资各种优质资产以及银行购置自用物业所带动。在第二轮浪潮中，大型开发商也
开始在海外市场开发物业项目，寻求多元化发展。在第三轮浪潮中，国内投资基金和保险公司正积极寻求核心及高回报的物业投资机会。第四轮投资浪潮包括超高净值人士(UHNWIs)、中小型国有企业和开发商，他们的组成及其对投资产品的要求较以往更多元化。值得指出的是，目前前三轮投资者仍然在积极探索海外投资的机会，形成一个百花齐放的局面。
受国内市场的不确定性，以及投资者分散风险的需求带动，中国海外房地产投资在2015年继续强劲增长。今年前10个月，中国海外房地产投资总额已经超越2014年全年，预计全年对外投资总额将超过280亿美元。大型房企的海外房地产投资也渐趋多元化，由以往集中项目 开发，转向投资写字楼、酒店和物流等已完成物业项目。目前国内20大房企之中，有14家已经参与了海外房地产投资，预计未来几年，出海投资的大型房企将继 续增加。另一方面，越来越多的中小型房企也开始参与海外房地产投资。与大型房企不同的是，由于它们资本相对较少，所以更倾向在门槛较低、较高的非门 户城市中寻找投资机会，例如美国和澳洲的省级城市。
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