[摘要] 中国楼市经历了跌宕起伏的2015，这一年，楼市分化加剧。一二线城市成交火爆，三四线城市依然库存压顶，如今楼市的主基调从“控房价”变成了“去库存”，尤其是对于众多的三四线城市，去库存已经成为当地开发商的首要任务。
近日，中央频繁关注楼市去库存问题。
11月以来，“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、“以加快户籍制度改革带动住房等消费”等高层声音连续出现，使整个行业发展过程中的这一主 旋律凸显出来。业内人士认为，房地产市场政策再次释放调整信号，意味着去库存仍将是未来房地产市场的重点，未来政府层面有望继续出台具体措施，而各地方尤 其是目前库存高企的三、四线城市，去库存措施也会相继出台。
此外，系列利好为楼市升温再添新动力(310328,基金吧)，央行积极推行货币宽松政策，自2014年11月以来多次下调人民币存贷款利率和降 准，目前五年期贷款利率已累计下调165个基点降至4.90%，为过去25年以来低水平。10月29日，中共十八届五中全会公报宣布二孩新政将于 2015年内全面放开，但具体时间还未出台。11月10日，习总书记在中央财经领导小组第十一次会议中强调要“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。 另外，公积金连接出台新政(年内已有6次公积金改革，其中11月出现了3次)。11月21日，国务院法制办就《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征 求意见，是公积金管理条例在时隔13年后再次调整，明确提出未来要实现公积金资产证券化。
近日，住建部已经确定，在“去库存”成为所有稳定住房消费政策核心所在的背景下，2016年城市棚户区改造的任务目标或将创下历史新高。随之而来 的，则是城市棚户区改造及其货币化补偿安置，将成为2016年楼市去库存的主要手段。值得注意的是，自高层提出房地产去库存以来，山西、四川、甘肃、安 徽四个省份明确发文取消了限购政策。而多数城市的限购的松绑是在去年下半年，在46个限购城市中，目前仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市在坚守。
一线城市“地王”频现
临近年末，土地市场的翘尾效应愈加明显。就在三四线城市面临天量库存压力、土地出让金下降25.2%的同时，一线城市和核心二线城市却迎来了热火朝天的“地王季”。在楼市看涨预期下，近两周北京等城市土地密集供应，成交价格也相应走高，并带动土地出让金整体上涨。
在上海，11月25日下午，备受瞩目的上海新江湾巨型纯住宅地块迎来了现场竞标，终由信达以72.99亿元杀出重围夺得，名义楼板价4.9万元/ ㎡，若扣除20%保障房面积后，实际楼板价超过6.1万元/㎡，刷新了上海住宅楼板价新纪录。而在24日，北京土地市场也继续上演房企抢地大战，经过多轮 竞价，终房山两地块全部被天恒中粮联合体摘得，总价68.63亿元。据测算，两地块楼面价分别达到约18000元/㎡、29000元/㎡，已接近甚至超 过区域在售楼房价格。根据中原地产研究部统计，今年北京土地市场成交额已达到约1920亿元，超过2014年全年1916亿元的历史成交纪录。剩下的后 一个月里，北京仍有多幅待出让地块，全年成交额超2000亿元几成定局。业内人士分析指出，一线城市今年以来地王频出，低价越拍越高，而随着金融资本介入 土地市场，地价也必然相应走高。
在各地楼市松绑、去库存化加速推进的当口，北上广深等一线城市地王频现。其中在地王争夺战中，国企的优势不言而喻。数据显示，今年北京土地市场成交 的44幅住宅用地中，77%被央企或者国企摘得；上海虽然比例没有北京那么高，但国企拿地也超过了一半。统计显示，在2015年上海成交的39幅住宅用地 中，有22幅为国企单独或主导联合摘得，占比达56%。实际上，当前土地市场大热的城市不仅有北京、上海，广州、南京、杭州等其他一二线城市也同样出现土 地成交热潮，高总价地、高单价地亦频频刷新纪录。业内人士认为，国企强势进入一线城市、主宰土地市场的趋势将影响未来楼市。虽然高价地并不能完全代表未来 市场售价，但“地王”集中出现，未来一线城市房价很难不受到影响，住宅产品豪宅化难以避免。随着一线城市进入门槛逐渐提高，开发企业面临的风险也随之加 大。地价攀升，房价上涨空间在一定时期内相对有限，将会挤压企业的获利空间；同时，住宅售价不得不随之上涨，产品被“高端化”，同时还将导致中小房企被挤 出一二线城市，包括本地中小房企。高端化产品一方面进一步拉升整体房价，另一方面更挤压了普通商品房的市场供应，加剧市场供求失衡，推动房价进一步上涨。
事实上，今年前10个月，土地价格延续了今年以来整体上行的走势。易居房地产研究院近日发布的新数据显示，1月至10月，房地产开发企业土地 购置均价3246元/平方米，同比增长13%，增幅比1月至9月扩大3.4个百分点。从价格看，前10个月土地价格超过前9个月的历史高价，再创历史新 高。
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