[摘要] 今楼市分演，颓势渐显，分化越烈。举国库存高企，唯一线城市，风光独美。今四城楼市鼎足而立，北京贵、上海涨、深圳疯，广州则稳若泰山。四城独立之行情还能走多远？泾渭分明之态势是否越演越烈？且看楼市“四城记”。
润哥
战局之指点迷津：
短期有跌宕
长期趋稳定
楼市周刊本期所策划的“四城记”将更关注微观市场，通过对四城楼价、成交量节奏的把握，为读者把脉的是未来数个月的楼市风云。短期而言，楼市的跌宕起伏肯定是有的，对于短期想要入市的购房者而言，能够把握一个相对低点入市当然是好的，而四大一线城市的冷暖走势有某种契合度，是购房者不错的横向参考坐标。
而对于更长远的未来，放在未来历史的坐标来看，我们只需云淡风轻，楼市已经步入一种缓慢恢复、持续平稳的常态，不慌不忙，不涨不跌，是为楼市之幸。
北京身为政治中心，所有宏观政令均由此发出，一向对各种政策的反应都极为敏感，可谓占尽天时。虽然去年的楼市同样是波澜不惊，但“330新政”出台后，北京楼市显现出稳步上涨行情，今年前9个月，北京一手商品住宅（不含保障房，下同）成交量较去年同期有较大幅度的增长，增幅接近60%；但成交均价累计的变化不大，增幅在2%左右。“今年一月至今，北京一手商品住宅成交均价基本保持稳中有升的态势，但是成交量上涨趋势明显。总体来看，市场以价换量现象比较明显。”戴德梁行北中国区研究部主管陆明说。
仲量联行中国研究部总监周志锋则认为，若不是光看全市均价，只比较同一楼盘价格，北京楼价的涨幅可能要多一些，“前9个月的累计涨幅大致在10%-15%水平。”
“330”带动背景市场明显回暖
说起来，今年前三个月，北京楼市的状况与去年相比并没有什么不同，但“330新政”出台后，京城买家对宏观政策也相当敏感，一手商品住宅市场自4月起就出现明显回暖，之后基本保持平稳上升态势。
这一轮上涨的原因，陆明说：“受经济下行压力影响，今年以来政府通过降准、降息，放宽境外机构及个人购买商品限制等多项措施刺激房地产市场，使市场需求得到释放。”
而6月，通州作为城市副中心消息公布后，使该地房地产市场再度火热起来，成交量大幅上涨。北京一手住宅成交面积在月份的增长尤为明显，同比、环比双双上涨。由于通州楼市热度上涨太快，8月中旬，为保证其房地产市场健康发展，防止过热，北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，对通州楼市实施限购政策。
国庆市场平稳，后市稳步上升
陆明介绍，按照房管部门公布的数据，9月开始，北京一手住宅的成交量持续波动，至月末有所回升。10月首周受“十一”假期的影响，成交量回落。即便国庆楼市有波动，但陆明依然认为，短期内，北京房地产市场将保持目前的发展态势，因为目前推动市场回暖的因素并未发生明显的变化，成交量仍将稳步上升，而出于当前开发商融资压力及市场环境影响，价格将保持稳定，以价换量仍为目前北京楼市的主旋律。
周志锋说，北京对新企业及人才都有很大吸引力，我们从写字楼的吸纳量就可以看出来。“由于北京写字楼的新增供应量较少，甲级写字楼的空置率一直很低，过去几年的新增供应量和吸纳量大致在十几万平方米左右，整体空置率是百分之二点几，今年有四十多万平方米的新增供应量，吸纳量也在45万平方米左右，整体空置率依然维持在3%水平，上述数据说明，北京未来的市场需求不可能太少，稳步上涨的态势还将持续，部分楼盘的价格涨幅有可能在今年内达到20%。”
上海：成交量增73%后市有望稳定增长
今年以来，上海的写字楼的吸纳量快速上升。
位居中国海岸线中部，有着庞大的长三角经济辐射区，上海可谓占尽地利优势，在今年一线城市楼市的此轮涨势中，上海没有落在后头，今年9月，其一手住宅网签成交面积为129.34万平方米，比去年同期增加了约73%；成交套数为10598套，比去年同期增长了71%，而成交均价为30337元/平方米，比去年同期增加了9.7%。仲量联行中国研究部总监周志锋认为，从目前发展态势看，成交畅旺态势有望延至今年年底至明年年初。
四月，需求开始逐渐释放
今年前三个月，上海楼市的成交量都维持在7000套以下水平，今年2月更是只有三千多套，“330新政”后，市场明显放量，大幅飙升到一万套以上水平，6月更达到今年前9个月的峰值，网签套数为11297套，此后的7月略有回落，有9418套，其后的8月、9月均维持在1万套以上高位。
量增带来的是价涨，上海一手住宅的成交均价在5月份开始飙升至3万元/平方米以上水平，虽然8月略微回调至29616元/平方米，但9月又站稳至3万元/平方米以上水平。
“一个非常明显的特征是，4月之后，住宅需求明显释放，虽然与去年同期相比，供应量同样也在增加，但总体比不上需求增加的水平，使一手住宅市场呈现供不应求态势。”周志锋说。
吸引能力明显，未来楼市还将涨
上海一手住宅的上涨有其必然原因。一是因为城市土地资源的稀缺，这一点大家都看到了，近期新增土地供应不多，“现在开售的项目多是早些年前批出的土地。”
而且，像上海这样的一线城市，吸引人才的能力会越来越强——和前几年很多人所想的不一样，北、上、深等一线城市受益于一些新的改革措施，与二线城市的差距不是越来越小，而是越来越大，这使外来的人口仍在不断涌入。“2014年之前的五年时间，上海甲级写字楼的吸纳量约为80万平方米/年，今年是100万平方米，如此大的增幅，主要还是受益于金融产业的开放政策，现在，更多企业抢先进驻，因此带来了大量的就业人口。”
股市经历过动荡之后，很多人更坚定了在一线城市买楼的决心，虽然还没有恢复到2007年、2009年楼价一年上涨20%-30%的疯狂阶段，但总体来说，大家的期望值依然很高，觉得在这时候买房，跌下来的可能基本没有。如果不是限购政策还在延续，很多投资者被限住了，要不然楼价可能还会更高。
从目前情况看，上海十月份的成交情况也不错，作为的金融中心，上海的基本面比深圳要好一些，未来的涨幅也有可能比深圳高。 （文/图 羊城晚报记者 梁栋贤）
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