[摘要] 【寿光房天下综合】2017年第一季度，楼市调控政策进一步收紧，北京、杭州、成都等热点城市陆续出台更严厉、更具体的针对性措施来稳定房地产市场， 投机需求得到明显抑制，统计局的数据显示，2月份一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，环比较为平稳。
【寿光房天下综合】2017年季度，楼市调控政策进一步收紧，北京、杭州、成都等热点城市陆续出台更严厉、更具体的针对性措施来稳定房地产市场，投机需求得到明显抑制，统计局的数据显示，2月份一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，环比较为平稳。
2017年季度，楼市调控政策进一步收紧，北京、杭州、成都等热点城市陆续出台更严厉、更具体的针对性措施来稳定房地产市场， 投机需求得到明显抑制，统计局的数据显示，2月份一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，环比较为平稳。在整体楼市日益分化和区域楼市不断同化背景下，因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用更为凸显，这些分化明显的区域性措施将进一步影响上半年的楼市走向。从2017年季度重点城市开盘情况来看，杭州、武汉、成都、上海等城市仍保持较高水平；从去化来看，天津去化效果非常好。
本报告针对2017年季度重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解新市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。
2017年季度，13个重点城市住宅类项目共计开盘356次，推出房源近8万套。其中一线城市上海开盘量较大，共计开盘31次；二线城市中杭州、武汉开盘次数较多，分别为45次和44次。重庆、深圳开盘量相对较少。
从各城市单项目推盘量来看，2017年季度以来，重庆新江与城夺得项目推盘套数排行榜榜首，3月24日开盘一次性推出1010套房源，该项目为老推新，位于渝北区，属于主城区刚需盘项目，开盘均价12530元/平米。
季度重点城市新开盘去化率均值为79%，天津去化效果较好
2017年季度，13个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为79%。进入2017年以来，去化逐月回升，3月平均去化超8成。从整体来看，今年季度去化水平低于去年同期。
分城市来看，6个城市去化率超过平均水平。天津季度市场供需仍呈两旺，去化效果非常好，此外，杭州、武汉、重庆和北京季度去化亦有不俗表现，平均去化率达均超8成。而深圳平均去化率为45%，在监测城市中开盘去化效果较差。
季度共有97个项目开盘售罄，武汉占26席，杭州居其后占17席
从项目去化情况来看，2017年季度共有97个项目开盘售罄，售罄项目集中在武汉和杭州，分别占据26席，17席。
从开盘去化率排行榜来看，66.0%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比为28.9%，另有少量 项目。在相对较大的需求支撑下，部分刚需项目开盘前积累有效客户量远远超过推盘量，开盘效果十分理想。如3月11日开盘的广州碧桂园城市花园，积累有效客户300位，约为推出套数的3倍，当天推出房源全部售罄；热销的刚需楼盘多数位于主城区，购房者主要看中项目区域的交通便利和完善配套以及优良的教育资源等因素。
从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2017年季度开盘项目仍以刚需产品为主。62.6%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，29.2%的项目主要面向中高端改善型需求，8.2%的项目推出不限购的商住产品，主要面向 客户及部分受限购条件制约的自住购房者。
刚需类项目平均去化率超8成。市场上主流产品仍为刚需项目，13个城市刚需类项目占比达62.6%，平均去化率80.8%。
从去化较好的刚需产品项目特色来看，具备低总价、交通便利、配套完善等优势的高性价比产品去化较高。如广州的碧桂园豪园、碧桂园琥珀湾、南昌的信邦龙湖时代等项目因价格优，品质优良，开盘当天全部售罄。
中高端改善类项目占比达29.2%，去化较好的项目集中于一二线热点城市。13个城市中高端改善类项目占比达29.2%，平均去化率75.1%。
监测数据显示，一季度去化非常好的中高端项目集中于北京、上海、广州、武汉和杭州等一线及热点二线城市，去化情况较好的项目户型多为三居、四居大户型；项目特色主要涉及高品质、核心地段、生态地产等方面。
型项目仍以小户型为主，多具备不限购、交通便利、区位优势好等优势。 型项目大部分集中在北京、深圳、武汉和杭州等城市。普遍为小户型的商住项目，也有部分城市核心地段的公寓。项目特色多为地铁沿线、 属性好等，去化较好的项目集中在北京和杭州。如北京的远洋新天地菲慕9號具备总价低、邻地铁、配套完善、名企开发等特点，开盘当天去化率达88%。
刚需客户年龄段普遍在20-35岁之间，价格和地段为首要考虑因素。根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在20-35岁之间，由于工作需要和支付能力受限，客户更偏好公共交通便利、上班较近和价格可以承受的产品，除此之外，刚需群体多为次买房，婚房居多。
中高端改善客户旨在改善生活品质，品质、大户型、完善配套为选购热点。中高端改善客户群体年龄段主要集中在30-50岁，主要是两代人需要分开居住而带来的置换需求，同时也因家庭人口增加而需要大户型住房客群具备一定的经济基础，对于居住品质要求较高，，因此具备完善配套、环境舒适、高质量楼盘是中高端改善群体客户的。
类客户更看中项目由于交通、区域等因素带来的未来潜力。根据客户访谈， 者在选择 类项目时，考虑因素主要是其未来潜力，多数都非首次购房，经济实力较强，对商住属性较为青睐。
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