报告丨2015寿光楼市白皮书——政策汇总篇

房天下  2016-01-11 17:43

[摘要] 2015年一系列包括降准降息、公积金新政、全面二孩、化解房地产库存等诸多利好政策出台，为楼市增添注入了新的活力。总体而言，相较于2014年，走势相对平稳，年底有上扬趋势。

【寿光房天下讯】2015年一系列包括降准降息、公积金新政、全面二孩、化解房地产库存等诸多利好政策出台，为楼市增添注入了新的活力。总体而言，相较于2014年，走势相对平稳，年底有上扬趋势。

一、2015重要房地产政策汇总

（1）货币政策

央行多次下调金融机构存贷款利率，长贷利率降至今年低值4.9%，全面下调存款准备金率至17.5%。

（2）信贷政策

首套房：公积金首套自住房首付比例20%，商贷首套房低25%。

二套房：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，公积金首付20%，商贷首套房未结清的低首付40%。

①3月30日起，营业税5改2 。财政部发布通知，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

②7月1日起，《关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告》实施。

③9月24日，发改委、财政部印发《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》。

④10月15日起，新建商品住房转让手续费，由现行每平方米3元降为每平方米2元，存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。

（4）公积金政策

提高公积金实际贷款额度，切实提高公积金使用效率，全面推行异地贷款业务。放宽公积金提取条件和使用范围，可发行住房公积金个人住房贷款支持证券。目前，寿光公积金首套自住房首付比例低降至20%，高支持公积金贷款额度上调至40万元。

2015年公积金调整大事记

3月1日次降息 3月1日起，公积金贷款五年期以下(含五年)贷款利率由3.75%下调至3.5%，下调0.25个百分点；五年期以上贷款利率由4.25%下调至4%，下调0.25个百分点。

3.30新政 3月30日，央行、住建部、银监会出台楼市新政：二套房贷低首付比例降至四成。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金贷款购房，低首付30%。

5月11日第二次降息 5月11日起，公积金贷款五年期以下(含五年)贷款利率由3. 5%下调至3.25%，下调0.25个百分点；五年期以上贷款利率由4%下调至3.75%，下调0.25个百分点。

6月28日第三次降息 6月28日起，公积金贷款五年期以下(含五年)贷款利率由3. 25%下调至3%，下调0.25个百分点；五年期以上贷款利率由3.75%下调至3. 5%，下调0.25个百分点。

8月26日第四次降息 8月26日起，公积金贷款五年期以下(含五年)贷款利率由3%下调至2.75%，下调0.25个百分点；五年期以上贷款利率由3.5%下调至3. 25%，下调0.25个百分点。

8月31日二套房首付调整 8月31日，住建部、财政部、央行发布公积金新政：首套房贷款结清，申请二套公贷首付比例由30%降低至20%。

公积金异地贷款 9月15日，住建部发布《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，确定住房公积金异地个人住房贷款办理流程。

公积金异地贷款全面推行 10月8日起，推行公积金异地贷款。

公积金购房门槛再降 11月18日，国管公积金《关于调整中央国家机关住房公积金个人贷款措施的通知》发布，职工购买首套自住房申请贷款的，不再考虑近1年内是否提取过住房公积金，计算贷款额度时，个人住房公积金账户余额不足7万元的，按照7万元计算。购买二套住房的，计算贷款额度时，个人住房公积金账户余额不足2万元的仍按2万元计算，贷款高额度为80万元。

公积金管理条例修改征求意见 12月2日，国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,公开征求意见,这是时隔13年该条例首次修改。

（5）不动产登记

不动产登记是此前物权法的延伸，不动产登记条例的出台是房产税实施的根本，将抑制约10%包括投机、投资和改善性购房的需求。业内表示，不动产统一登记对于房价，暂时并没有直接影响。

①3月1日《不动产登记暂定条例》正式实施。宅基地使用权和房屋所有权不动产权证在四川颁发。

②4月13日，国土资源部、中央编办以国土资发〔2015〕50号印发《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》，要求确保年内完成各级不动产登记职责和机构整合。

③8月28日，国土资源部和住房城乡建设部共同发布了《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》。

④12月25日，寿光市不动产登记局、寿光市不动产登记中心正式揭牌成立，不动产登记职责、机构整合和人员划转同时完成，标志着寿光市不动产统一登记工作迈出实质性一步。

（6）全面二孩

中共十八届五中全会10月29日在北京闭幕，当天发布的公报宣布“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”。专家认为，短期内符合要求城市人口生育二孩将带来1500-2000万左右的人口增长，生育高峰或在2017年到来。对于地产而言，按人均30㎡计算，将新增4.5-6亿住宅需求，长期来看，2030年后适婚人口增长也将使刚需进一步扩大。

（7）房地产定调去库存

11月10日，习近平在中央财经领导小组第十一次会议上强调“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。

12月15日，中共中央政治局召开会议。会议提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。专家认为，这意味着新的住房改革思路已明确。

（8）国务院公布《居住证暂行条例》

12月12日，国务院公布《居住证暂行条例》。《居住证暂行条例》规定，居住证持有人在居住地依法享受劳动就业，参加社会保险，缴存、提取和使用住房公积金的权利。同时还为居住证持有人列出了六大基本公共服务和七项便利。该条例2016年1月1日起已施行。

二、2015寿光房地产政策汇总

（1）《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》

2015年5月，寿光市相关部门下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》，意见分十一项对住房营业税、公积金等政策进行优化，并从本市实际情况出发，推出多项房地产新政。政策如下：

一、落实国家房地产市场调控新政

将个人转让住房营业税免征年限由5年降低为2年。个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

二、对购买库存商品住房给予财政补贴

对个人购买首套商品住房或二手住房、购买商业或办公用房用于创业的，按购房价格的2%给予补贴。

三、扶持人才安家创业

入选国家“千人计划”、“万人计划”和山东省泰山学者、泰山产业领军人才等省级以上重点人才工程并在我市购房的，按实际购房价格的50％给予安家费补贴，高不超过50万元；入选潍坊市高层次创新创业人才引进扶持计划、鸢都学者、寿光市高层次创新创业人才“双百计划”等重点人才工程的，按实际购房价格的30％给予安家费补贴，高不超过30万元。

享受补贴的住房5年内不能上市交易，5年内因调离等原因确需上市交易的，退回原购房补贴。

四、调整住房公积金政策

职工为改善居住条件再次购买自用住房的，在首次公积金贷款还清后，可申请第二次公积金贷款，贷款额度比照首次执行，提高额度放宽条件。

提高个人住房公积金贷款额度上限。缴存比例合计为20%（不含）-24%的，贷款上限为40万元；缴存比例为16%（不含）-20%（含）的，贷款上限为37万元；缴存比例为16%（含）以下的，贷款上限为35万元。

降低公积金贷款首付比例。购买首套商品住房面积不超过144平方米（含）的，首付款比例不低于总房款的20%；超过144平方米的，首付款比例不低于总房款的30%。购买第二套住房，面积不超过144平方米（含）的，首付款比例不低于总房款或交易价值的30%；超过144平方米的，首付款比例不低于总房款或交易价值的40%。

五、创新保障性住房及村居改造安置补偿模式

提倡经济适用住房进行货币化补贴，鼓励房屋征收采用货币化补偿。筹集危房拆除和棚户区改造安置房、公共租赁住房等保障性房源时，除企业投资以外，主要通过政府集中采购或租赁现房方式解决。

创新城中村改造安置补偿方式，从现在开始新启动的城中村改造项目（规划已批复的按原政策执行），鼓励搬迁居民选择一套安置住房，剩余部分利用货币补偿，对于采用货币补偿的，可给予货币补偿金额20%的奖励，市和镇街各承担10%。

鼓励土地增减挂钩项目区内住户进城购房，到城区购房的住户，在原评估补偿金额基础上，每户给予5万元奖励，市和镇街各承担50%。

城中村及土地增减挂钩项目内住户进城团购商品房超过10户的，开发企业优惠幅度不低于本项目实际成交市场价格的5%。

六、鼓励符合条件的单位团体购房，实行职工购房补贴政策

对符合条件的驻市高等院校、科研院所、企业，经市政府批准可组织职工团购商品住房，团购超过10户的，开发企业优惠幅度不低于本项目实际成交市场价格的5%。

在团购优惠的基础上，根据单位职工职务、学历、职称及技术等级等情况，经市人社部门核定，由市财政分档发放购房补贴，购房房源仅限于纳入团购范围的商品住房。

职工申请购房补贴需同时满足以下条件：在我市实际就业两年以上；具有常住户口或暂住证；具有大本以上学历，或具有初级以上专业技术职务，或具有中级工以上技术资格，或单位中高层管理人员。

具体补贴标准为：

1、高层管理人员（本单位班子成员）、博士研究生、副高及以上职称人员，市财政一次性给予5万元购房补贴；

2、硕士研究生、中级职称人员，市财政一次性给予3万元购房补贴；

3、中层管理人员、本科以上学历人员、初级职称人员，市财政一次性给予2万元购房补贴。

4、其他特殊情形经市政府研究同意后可给予一定补贴，同时鼓励重点单位结合单位效益、职工状况给予适当补贴。

同时享受购房补贴的房屋3年内不得上市交易，在3年内如因职工调离等原因确需上市交易的，原购房补贴退回。

七、放宽首套房认定条件

在认定购房人的住房套数时，产权登记部门不得将原有房改房、继承房或受遗赠住房、征迁安置房和集体土地上的住房计算在内。

八、提高居民供暖条件和减轻居民支付压力

鼓励房地产开发企业为购房者代缴2年物业管理费。鼓励降低居民小区集中供暖入住率限制，保障住户供暖。房地产协会负责搞好行业自律，保持优惠政策的一致性，避免恶性竞争。

九、加快房地产企业转型升级，控制住房开发建设规模和速度

房地产企业要加快转型升级，建设高品质住宅，开发高品位房地产项目。提高房地产企业准入门槛，通过招商选商，引进实力雄厚、信誉度高、在国内外有影响的开发企业，切实提升房地产开发品质。

原则上在一定时间内不再大批量供应房地产开发用地，住宅用地控制在一定额度内，严把规划审批关。

未开发房地产用地可转型用于国家支持和城市区域功能缺失的产业和项目。

十、调整商品房物业质量保修金制度，减轻房企资金压力

物业质量保修金标准按每平方米15元收取，获得优良工程和优良奖项的按每平方米5元收取，省级以上优良工程和优良奖项的按每平方米10元收取。

在本地尚有开发项目的，房地产开发企业可提供同等价值的实物房源由房管部门进行销售控制，抵冲相应的物业质量保修金。

十一、提高高效便民服务水平

落实市政府[2015]第七次会议精神，2015年5月1日前已开工建设且纳入工程质量监管的，暂不视为未批先建项目，由开发企业必须于2015年12月31日前补齐相关建设手续，未补齐的，按相关规定依法处理。2015年5月1日以后，所有建设工程必须严格按照国家建设程序进行审批，未经批准的一律不准开工建设，擅自开工建设的，一律依法严肃处理。

新建商品房登记自申请材料起3个工作日内发放房地产权证。国土、房管、地税、公证、公积金等职能部门对楼盘集中、登记量大的小区实行现场流动办公，购房者可当场取得房地产产权证书，为居民提供优质、便捷服务。

本意见自下发之日起执行，有效期至2016年12月31日。原寿房管字〔2014〕58号文件同时废止。

（2）《关于改善在编在岗农村教师和乡镇卫生院医护人员住房条件的意见》

2015年9月6日，寿光市房产管理服务中心、寿光市财政局、寿光市教育局、寿光市卫生和计划生育局、潍坊市住房公积金管理中心寿光分中心，联合下发《关于改善在编在岗农村教师和乡镇卫生院医护人员住房条件的意见》，意见从购房补贴、公积金贷款、团购优惠等方面对于农村教师、乡镇卫生院医护人员购房给予扶持。

一、补贴人员范围

我市在编在岗的农村教师和乡镇卫生院医护人员。

二、人员的资格认定

由市教育和卫生计生部门负责本部门购房人员的资格认定，认定后向财政部门提交享受购房财政补贴人员名单。

三、扶持政策

1．购房补贴政策。自本意见公布之日起，至2015年11月30日止，在城区符合条件的房源范围内新购住房（以在房管部门网签购房合同日期为准），2015年11月30日前交齐房款，取得购房发票、完税凭证的，每户补贴5万元；2016年6月30日前交齐房款，取得购房发票、完税凭证的，每户补贴3万元。市教育和卫生计生部门负责集中购房合同、购房发票、契税完税凭证等补贴资料，由市财政拨付补贴资金。享受购房补贴的房屋5年内不得上市交易，在5年内如因职工调离等原因确需上市交易的，原购房补贴退回。

2．公积金贷款政策。符合个人住房公积金贷款政策的，贷款额度上限高为40万元，上级公积金管理部门出台新的公积金贷款政策之后，按新规定执行。

四、团购优惠政策

对符合条件的购房人员达到10户以上的，经教育、卫生计生部门组织进行团购，开发企业给予不低于本项目同等条件房屋市场成交价格5%的优惠；具体房源选定与购房价格由组织团购单位与开发企业协商确定。

五、库存商品住房房源的认定

库存商品住房房源为2015年11月30日前网签并能够交付使用、能开具房屋购买发票和签订房屋买卖合同，且2016年6月30日前能办理完手续的现房，由开发企业负责上报，经房管、教育、卫生计生、财政部门共同审核后予以认定。

六、享受上述补贴政策的，不再重复享受寿政办发[2015]58号文件规定的优惠政策。

七、本意见由寿光市房产管理服务中心负责解释。

本意见自公布之日起施行，有效期至2016年6月30日。

分析认为，两次新政策的推出在很大程度上提升了开发商开发信心，刺激了市民的购房欲望，从统计结果来看，对成交量起到了大幅促进作用。

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