[摘要] 看过《蜗居》的朋友，可能都会因想要拥有一套房而心酸。而随着新婚姻法的出台，使得夫妻间的房产问题变得更加尖锐。高法明确规定：婚前个人按揭买房离婚时归个人，并于2011年8月13日起施行。那么怎样才算婚前按揭买房，又有哪些需要注意的呢？
【寿光房天下综合整理】看过《蜗居》的朋友，可能都会因想要拥有一套房而心酸。而随着新婚姻法的出台，使得夫妻间的房产问题变得更加尖锐。高法明确规定：婚前个人按揭买房离婚时归个人，并于2011年8月13日起施行。那么怎样才算婚前按揭买房，又有哪些需要注意的呢？
“婚前按揭房产”，是指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买，而在婚后取得产权证并由夫妻双方共同偿还贷款的房屋。对于这类房产，夫妻在离婚时往往会有较大的争议。小编就将对如何界定婚前按揭房产的性质，怎么处理婚前按揭房产的问题为您作一些介绍。
对于婚前按揭房产，目前争议比较大的是婚前按揭房产究竟应属于婚前个人财产，还是属于夫妻共同财产，这对于离婚时婚前按揭房产的分割也尤为重要。那么应该如何界定婚前按揭房产的性质呢？对此问题，司法实践中主要有以下几种观点：
（一）种观点认为，产权证若登记在一方名下，则该房产仍为其个人财产。按揭贷款为其个人债务。结婚后配偶一方参与清偿贷款并不能改变该房屋为个人财产的性质，对于已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。
（二）第二种观点认为，如果结婚后取得房屋所有权的，产权登记在一方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时应作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半;尚欠的贷款作为夫妻共同债务，由双方返还。
（三）第三种观点认为，应当根据出资原则确认，房屋应当属于部分单独所有（婚前一方个人财产支付部分），部分共同所有（婚后夫妻共同财产支付部分），具体比例按个人出资与夫妻共同出资的比例确定。我们认为这以上三种观点也不能涵盖所有的情形，应对实践中出现的各种情形逐一分析，才能正确认识婚前按揭购房的性质及分割方法。
案件1 婚前按揭房是个人财产
马先生于2003年7月与李女士办理了结婚登记。因为李女士是北京户口，符合相关条件，因此她在结婚前3个月以个人名义购买了一套经济适用房，支付了20%的首付款后，向银行办理了按揭贷款。婚后的“月供”几乎都是马先生拿自己工资收入支付的。2007年9月夫妻俩拿到了房屋产权证，但是2008年5月李女士向法院提起离婚诉讼，要求离婚并确认该套房产为自己的婚前个人财产。
法院将该套房屋认定为李女士婚前个人财产，只将婚后还贷部分的一半即10万元，判决由李女士负责归还给马先生。
案件2 婚前按揭房是共同财产
彭先生婚前以个人名义购买了北京市朝阳区某小区一套房屋，支付了40%首付款，余下房款办理了个人房屋按揭贷款。婚后，彭先生取得了该房屋所有权证书，夫妻俩以双方劳动收入偿还房屋贷款和负担家庭生活支出。后来由于双方性格不合到法院起诉离婚。彭先生认为该房屋是其婚前个人财产，与妻子无关。
法院将该房屋判归女方所有，在扣除彭某的婚前个人首付后，按房屋的市场价值补偿给彭先生一半。
北京岳成律师事务所杨晓林律师说，法院对上述两起案情几乎相同的案件，一个适用《合同法》，认为签订合同后取得全部债权，物权为自然转化，不动产物权登记仅为行政手段而已;另一个则适用《婚姻法》和《物权法》的规定，认定不动产物权的产生应以登记为生效要件，婚后取得的物权理应为夫妻共同财产，从而作出了两份完全不同的判决。
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怎么处理婚前按揭房产？
由于目前我国《婚姻法》及相关司法解释并没有对离婚时婚前按揭房产如何分割作出明确规定，因此在司法实践中，对婚前按揭房产的处理应该视具体的实际情况而定。
（一）对于夫妻双方婚前按揭房产有书面约定的，按《婚姻法》第十九条“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。”
（二）对于婚前按揭房产没有书面约定的，离婚时对按揭房的离婚后所有权归属、房产价值、增值及归还剩余贷款等问题依下列原则分别处理：
1、有关婚前按揭房产离婚后所有权归属问题。对婚前按揭房产在离婚后的所有权归属问题，原则上归婚前房产的按揭人所有。除非依法应对另一方进行房屋的居住权和使用权帮助。如《婚姻法》第42条规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。”
2、对婚前按揭房产的房产价值问题的处理。对一方婚前已交付的房款归个人所有，婚后夫妻共同偿还的贷款金额按夫妻共同共有原则处理分割。
3、对婚前按揭房产的增值部分的处理。婚前按揭房产婚后共同还贷增值，是基于婚前一方支付首付款和夫妻双方婚后的协力还贷而产生的。依公平原则应按婚前个人交付金额和婚后共同还贷金额的比例分别进行分割处理。
4、对还没有还清按揭贷款的婚前按揭房产，依前述原则，对房产价值进行分割处理后，由房产的继续使用人(所有人)进行还贷。婚前按揭房产属于夫妻共同财产还是夫妻个人财产关系到离婚夫妻的财产分割问题。如果不能对婚前按揭房产的性质做出一个明确清晰的界定，离婚夫妻很可能就夫妻财产的分割产生纠纷。我们建议您好可以寻求专业律师为你办理关于婚前按揭房产的相关事项。
2004年5月，胡某支付首付，并贷款34万元购买了一处总价为43万元的房屋，同年10月入住。2005年1月，胡某与邹某登记结婚，婚后双方共同居住在该房屋内。婚姻存续期间，两人共同偿还贷款7万余元，2005年7月颁发的房屋所有权证登记所有权人为胡某。2007年9月，双方经法院判决离婚。离婚后，邹某拒绝搬出上述房屋，胡某只得另行租房居住。胡某遂起诉至一审法院，表示愿意给付邹某共同偿还贷款的一半钱款，要求确认上述房屋归其所有，邹某腾房。邹某辩称，上述房屋有其出资，属于其和胡某的夫妻共同财产。
一审法院经审理判决：诉争房屋归胡某所有；胡某给付邹某补偿款3.7万余元。一审判决后，邹某不服，以两人婚姻存续期间共同偿还房屋贷款的行为应视为财产投资行为，由此产生的房屋应属夫妻共同财产为由上诉，要求改判房屋增值部分属夫妻共同财产，并依法进行分割。二审法院驳回邹某上诉，维持一审法院判决。
本案诉争房屋属胡某婚前购买，虽房屋所有权证于婚后颁发，但购房合同系婚前与开发商签订，首付款亦于婚前交纳，应视为婚前财产。因诉争房屋系胡某婚前财产，虽有婚后夫妻还贷之情形，但该还贷行为只是双方用夫妻共同财产对个人债务的偿还，而非对房屋的投资，不能转化成为房屋的增值，亦不能由此推论房屋增值即是夫妻共同财产。这个案例非常具有典型性，经过两审法院的审理，其后的判决结果将对以后的司法实践具有指导意义。
去年十月，林小姐从惠州嫁到东莞南城，由于丈夫之前是一个人贷款买房，已经按揭供房5年，按揭合同约定的是20年期限，目前还剩下15年。每月按揭金额为3800元。林小姐问：如今实际上是两人一同偿还按揭和承担家庭开支，如果要把房产转为两人共有，要怎么处理？
广东宝威律师事务所唐胜利律师：现有法规有两种途径供林小姐选择，一是夫妻双方直接去办理公证书，证明现有房屋为两人共同按揭，今后两人关系如有变化，双方必须协商处理房屋产权。这种方法便捷、省钱。不足之处是无法约束丈夫背地里利用房屋抵押、融资以及买卖。另一种方式是进行产权变更，即在房屋产权上增加林小姐的名字，双方对此房屋共同行使所有权利，此途径需要公证费、税费等等，具体办理情况与房屋交易手续大致相同。
专家建议好做财产约定
作为从事婚姻家庭业务的专业法律人士，杨晓林律师提醒那些婚前已办理按揭购房手续或即将按揭购房的夫妻或准夫妻们：“既然这种类型的房屋在法律性质上有不确定性，存在较大的法律风险，如果双方都能够接受的话，好考虑采用书面形式，对此类婚前按揭的房屋产权的归属及贷款债务承担进行明确约定，甚至也可以明确万一婚姻破裂时该房屋将如何分割，从而避免将来出现不必要的纷争。”
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