[摘要] 【寿光房天下综合整理】房地产税何时征收，是目前房地产一大热点话题。3月1日，实行不动产登记以来，各方面对房地产税的猜测就从未停止。房地产税如果要开征，有几个步骤不可避免。本文，我们就通过古代房地产税的征收办法，征收标准，来看看，我们目前正在热议的房地产税怎么征收才算何时……
【寿光房天下综合整理】房地产税何时征收，是目前房地产一大热点话题。3月1日，实行不动产登记以来，各方面对房地产税的猜测就从未停止。房地产税如果要开征，有几个步骤不可避免。
首先，要将开征税房地产税的作用、制度设计内容、纳税依据和标准向民众公开，广泛征求民意，确保房地产税符合民生要求，防止脱离民意，只有得到民众的广泛支持，才能保证房地产税的顺利实施。其次，要坚守房地产税“调节高收入”功能的底线，确保中低收入阶层税赋负担不加重。
就目前来看，据政协委员、政协经济委员会委员，财政部财政科学研究所原所长，中国财政学会副会长贾康表示，房地产税按套征收可能性更高，晚应是推到2017年。
本文，我们就通过古代房地产税的征收办法，征收标准，来看看，我们目前正在热议的房地产税怎么征收才算何时。
周
早的房产税雏形
要收房产税，首先得有房。在茹毛饮血的上古时代，先民们要么穴居而卧，要么筑巢栖身，“房子”的雏形产生，这应该算是原始的“房地产”。当然，“税”的产生是在国家形成之后的事。
退休的税务干部傅兴亚潜心研究税史多年，他表示，从史料来看，早有关房产税的记录可以追溯到周朝。古籍《礼记·王制》中记载：“廛(chán)，市物邸舍，税其舍而不税物”。不过，到底周朝的“廛”怎么收、按何种比例收取，并没有详细的记载。
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西汉
汉武帝开征，两千钱抽取两百文
西汉时期，房产税还没成为独立税种，但已经开始征收，早提出开征的人是汉武帝。
财经作家吴晓波在一篇博客中提到了汉武帝征税的故事：公元前119年，卫青、霍去病出征匈奴，当时山东(太行山以东)发生重大水灾，七十余万饥民无以为生，到处流亡。在军费大增和水灾泛滥的情况下，汉武帝决定向有产者征收资产税，称为“算缗”。
根据“算缗令”，凡属工商业主、高利贷者、囤积商等，无论有无“市籍”，都要据实向政府呈报财产数字，包括房产，并规定凡二缗(一缗为一千钱)抽取一算，即两百文。一般小手工业者，每四缗抽取一算。
东晋
卖房者承担3%，买房者承担1%
不少研究古代税制的学者认为，中国房地产税有确切证明的起源应该是“契税”，契税构成了我国古代封建国家在房地产地域的稳定税种，该制度产生于东晋。东晋年间，朝廷规定凡是进行奴婢、牛马、田宅等重大交易时，当事人双方都应当立有契约文券。朝廷会根据文券上所标注金额的4%抽税入官。
其中卖房者要承担3%，买房者只需承担1%，称为“估税”。不立文契的买卖行为，一旦被发现的话，一样以4%的税率收税，这叫做“散估”。
由此可以看出，在东晋时期虽然已经产生了我国历史上早的契税，但房地产税仍被包含其中，并未与交易税分离。
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唐
上等房屋交铜钱2000，下等交500
唐朝的房产税，延续了东晋时的契税与交易税混合征收制度。傅兴亚说，唐代对房产税的叫法广为大家所知的，就是“间架税”。据记载，唐代德宗建中四年，房产税开始作为一个独立税种出现。当时藩镇割据严重，中央权力松散，而政府财政状况困窘，所以开始征收“间架税”，其称呼源于“每屋两架为间”。当时，间架税的课税对象是长安城内居民住房。
“唐朝计税依据是房屋数量和质量，比如他们分了上中下三等征税。”傅兴亚介绍说，史料记载称，唐朝的间架税上等房屋交铜钱2000，中等1000，下等500。指派税吏执笔握算，挨家挨户去计算。
因为带来的负担太重，扰民极深，所以“间架税”执行不到一年的时间就被当局者取消了。
宋
按月征收房地产保有税
在宋朝，当政者创立了新的税收制度。北宋开宝二年，宋太祖就曾诏令天下：“民间典卖田宅，必须一律照契价向官府纳税。”官府收税后，要对契约加盖印章，承认收税契约的合法性。
北宋时官府所收的税也被称为契税，当时已经有明确的纳税期限，即契约订立之日起两个月内，如果超过这个时间的话那就按偷税论罪。
北宋时期开征过房产税，当时这种税以城镇及城郊居民为纳税人，纳税范围内的住所房屋为纳税对象，当时算是典型的房产税。该税按月征收，已经与流通环节的契税严格区分开来，成为一种房地产保有环节的税种。
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明
建房给生意人存货，征收税率为三十分之一
元代和明代都继承了宋代的契税制度，并有所改革。明朝建立以后，明太祖朱元璋为体恤京城做生意的人，就特地在金陵城西三山等门外临水的地方，建造了不少栈房，供商人存储货物，称为塌房。
根据明政府规定，占用塌房的商家需要缴纳塌房税，征收税率为三十分之一。根据考证，所谓的塌房税，其实是一种以房地产为基础的行为税，有点类似于西周时期的廛布。
明朝的“靖难之役”后，明成祖朱棣迁都北京，又在北京选址建造塌房，继续开征塌房税。
除塌房税之外，明朝政府还曾在城市和集镇向商人开征过一种门面税，以居民的临街铺面为征税对象，兼具今天的营业税和房产税的双重性质。
据记载，仅在宋高宗绍兴三十一年，契税收入就达到“四百六十七万引”，大大增加了国家收入。
清
按租价10%收房捐，房主和租户各付一半
在房地产税的古代称呼中，“房捐”算是知名度比较高的，傅兴亚研究多的就是清朝和民国时期的房捐税。“光绪24年(公元1898年)，户部通令各省调查城乡各镇的铺户行店数，并拟定了房捐章程。”傅兴亚说，根据规定，铺户行店按照租价的10%缴纳房捐，由房主和租户分别承担一半。而为了方便征收房捐，租房客要缴纳全部税金给房主，房捐将会从租金中抵扣。“自家房子开商铺的，按房屋租价的10%缴纳，居民自住民房不会征税。”傅兴亚说，所谓房捐其实是地方税，收来的钱主要用于创办警察的经费，所以房捐又被称警察捐。不过，后来这个房捐章程并没有实际执行。
傅兴亚有不少税票珍藏，他收藏了一张清朝咸丰十一年(1861年)的房捐联票。这是“江苏省江都县房捐联票”，当时房捐种类已经有详细的“行、店、铺”之分。根据票上字样，依稀能辨识这张票的征收对象是江都县的一位名叫王公昇的居民，他出租商铺需缴纳房捐，按照当时规定需要缴纳500文。
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古代缴房产税经历四步：呈契、验契、纳税和盖印
从周朝起有“房产税”的记载，到民国时期正式出现“房产税”的概念，房产税历经了岁月的变迁。那么古代房产税到底是什么部门在收取？纳税人对朝廷收税是怎样的反应？缴纳房产税是否有时间限制？偷税漏税又会得到什么样的处罚呢？
明代以后，才有了专门的税收机构
我们都知道，现在税收归税务局管，那么古代房产税是哪个部门负责呢？
华东政法大学博士后杨大春在《中国房地产税收法制的变迁与改革》一书中写道，古代征契税，都是由纳税人主动去国家税务机关缴纳，称为投税。契税制度自东晋萌芽后，都是由买卖双方共同充当纳税人，双方分担比例基本是卖者三成，买者一成。有专家考证，迟从南宋开始，朝廷将契约由双方当事人共同缴纳改成了由买者单方缴纳。元明清三代，契税的纳税人都是买方。
在宋、元两代，各级地方官府并没有专设税务机关，所以纳税人都是去县衙、府衙投税。明代出于加强税收管理的目的，于洪武十九年(1386年)下令在府级地方设立税课司，在县级地方设立税课局及河泊所，专管赋税。后来，地方府县级官府中也有了税课司、河泊所等专门的税收机构。
缴税听上去简单，实际要经历呈契、验契、纳税和盖印四步程序，朝廷有严格的要求。
从宋代开始，朝廷要求缴纳契税的人呈验的契约是国家统一格式的。这种契约在宋代被称为“官颁契纸”，在元明两代被称为“契本”。不论是官颁契纸，还是契本，都统一规定契约必须包括双方当事人姓名、交易原因、标的价金、担保条款等内容。官府认可，就会在契约上加盖关防官印。
如果民间所呈契约不符合统一要求，则可能被拒绝盖印纳税，甚至触犯刑律。
对纳税的时间，朝廷也有明确规定，各朝代不同。宋代规定，契税缴纳时间为契税成立后两个月内。清代的契税通常以一年为限。不纳税者，就是偷漏契税，将依法被处治。
为此，乾隆时期特别要求各省督抚刊刻告示，下发所属各州县，遍贴城乡，使天下百姓都知道政府的条令。
不过，也有人享有特权。清代规定旗民为特殊阶层，享受多项法律特权，旗民经过允许后，可以放宽缴纳契税的日期，改日补款。
纳税的契约是“红契”，偷税漏税是“白契”
既然古代百姓履行纳税是义务，那么依法缴纳契税后也会产生相应的法律效力。缴纳契税后，契约行为就得到了官方承认，正式成为有效契约，如果一方权利受到了侵害，是可以向官府申请保护的。因为古代没有专门的产权登记和公示制度，所以缴纳契税实际上也是官府进行产权登记，向社会公布契约的行为，具有今天登记和公示的效果。
而未经纳税的契约，就不符合契约成立条件，不能得到官方的承认。宋代就规定，这种没有经过纳税的契约没有法律效力，如果在日后发生纠纷找官府时，官府不能加以保护。
那么怎样辨别契约是否“合法”呢？这就要看官印了。由于盖印都用红色，所以古代将纳税以后盖上官印的契纸称为“红契”，没有经过官方加盖红印的契纸称作“白契”。民间为了逃避税收，往往订立契约后并不去官府纳税，加之官府的税收征管不严，使得白契在古代社会中非常多见。
除了白契以外，有时也会出现百姓与官员内外勾结的现象。有时地方官员私收钱款，然后暗自向交易双方发放红契，或者直接贪污契税收入，致使契税收入下降。
“契尾”一分为二，合得上才代表已缴税
针对偷税漏税的行为，朝廷当然不会坐视不理，历代都制定防止漏税的方法，打击镇压偷漏契税。一方面适当放宽纳税期限，允许百姓在一定时间内向官府税务机关自首，重新申报纳税，补纳税款，这样可以免予处罚。资料记载，宋高宗时就有这样的法令，重新申报的期限为法令颁发之日起的一百天。
另一方面，朝廷采取稽查手段，鼓励民间检举告发，追究逃避契税者的法律责任。汉代时，汉武帝为鼓励老百姓对偷逃税者进行告发和举报，规定查实后举报者能获取偷税者一半的财产。
另外，从唐代开始，国家为了加强税收管理还建立了审计制度。负责对财税进行监督和审核的机构是刑部中的比部，这项工作即使在安史之乱期间也没有中断过。到了清代，朝廷还创造了一项契尾制度。什么叫契尾制度呢？就是将向官府投税后获取的契税单证粘在契约尾部，与原契约合二为一，作为依法投税的标志。这项制度创始于元代，在清代完善，在乾隆元年(1736年)正式确立，后来规定民间纳税由布政使颁发契尾格式，粘于手写契纸之后。
具体来说，就是百姓申报契税时，须由官府照契约中内容填写契尾，并且加盖公章，然后再将该契尾从应纳契税的数字处裁开，一分为二。前半段粘于正式契约的尾部，作为已经依法缴纳契税的凭据，交当事人自己保存。后半部分留于官府，统一汇总成册。此后如果百姓或官府对这份契约有疑问，可以将契尾与官府所留存根比较，若能合二为一，则已经纳税数额可以一目了然。
这样一来，以前契约上加盖官印作为纳税凭据的单一形式得到“升级”，发展为官印、契本、契尾并用的复合形式。这样杜绝伪造，防止偷税漏税，算得上是中国契约史上的一大创造。
申报房产税不实要受罚，隐瞒一间杖60
所谓上有政策下有对策，朝廷再严打，民间还是难免会有逃避契税的行为。这时候，就需要惩罚机制了。朝廷具体打出了怎样的“重拳”来惩治偷税呢？
一种是治当事人匿税之罪。唐代收间架税时，如果有人隐匿房间申报不实，隐瞒一间杖60，而告发的人赏钱50贯，由隐匿的人出钱。宋太祖在开宝二年(969年)制定契税制度的同时，规定百姓如果不在法定期限内缴税，就要依“匿税条法”断罪。据南宋《庆元条法事类》记载：凡“匿税者，笞四十；税钱满十贯，杖八十；监临官、专典、拦头自匿，论如诈匿不输律”，并许人告发。元代依靠契本制度征收契税，朝廷规定不用契本者，对买主依法追究法律责任，对与买主结伙帮衬者也要比照匿税罪加以追究。清代在《户部则例》中也明确规定凡置买田地房，不赴官府粘契尾，一经发现，也要依法治罪。
另一种治罪方式则是没收相关财物。明代严厉打击偷漏税行为，《明律·户律》“典卖田宅”条文规定，不税契者，除了刑事处罚外，一半价款要上缴官府。到了清代，《大清律例》除了规定典卖田宅而不缴税的人要笞五十，同时契内田宅的一半价钱要上缴官府外，又在《户律·课程》部分规定：“凡客商匿税不纳课程者，笞五十，物货一般入官。……若买头匹不税者，罪亦如之，仍与买主名下，追征价钱一半入官。”
虽然有惩罚机制，但实施起来未必如想的那样，如宋代规定了纳税期限，但又允许超限的人赴官自首，这使得一些不法之徒乘机伪造缴纳契税的契纸。
杨大春在书中对古代契税制度作出了这样的评价，“增加了国家收入，也利于朝廷对房地产这样的大宗民事交易行为进行控制，减少了民事纠纷。但有时朝廷将契税视为从民间渔利的手段，盲目制定征税目标，无节制地抬高税率，这加重了民间交易成本和百姓生活负担，影响了经济发展和社会稳定。”
民国纳税收据上印着宣传语
为了鼓励百姓缴纳房产税，历朝历代的当权者肯定要绞尽脑汁想宣传策略。南京市下关地方税务局退休干部傅兴亚展示了一件珍贵收藏，是民国三十七年(1948年)，南京市政府的收款收据。这张收据的独特之处是印着宣传口号：“据实报税，按时纳税，是人民的义务。”“早纳税捐是光荣的，迟纳要处罚的。”对比来看，这与现在的税收宣传口号相差无几，而纳税宣传向来都是各政府和税务机构特别重视的工作。
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中国古代已有房产税 周朝到近现代都是如何征收？
在古代，中国早从周朝开始就已经征收“房产税”，古籍《礼记·王制》中就有：“廛(chán)，市物邸舍，税其舍而不税物”的记载。
西汉时期房产税还没有成为一个独立的税种，房屋与家庭其他财产一起合并作为计税对象，税率为6%。汉武帝为了鼓励老百姓对偷逃税者进行告发和举报，规定查实后举报者能获取偷税者二分之一财产。当时汉武帝开征这一税种的目的是解决国家战时的财政困难和缩小贫富差距。
唐代德宗建中四年(783)，房产税开始作为一个独立税种出现，称为“间架税”，其称呼源于“每屋两架为间”。当时，间架税的课税对象是长安城内居民住房。其征收标准：上等房屋交铜钱2000，中等1000，下等500。由于市民强烈反对，执行不到一年便被迫取消。
五代十国的后晋、后周以及宋代都开征过房产税，其名称为屋税。南宋朝廷为筹集军饷，每年分上半年和下半年两期向城乡居民征收屋税。
元代的房产税称为“产钱”，按房产地基面积计征收粮食，或折钱缴纳。
清代房产税纷繁复杂且名称多变，江南地区叫“廊钞”、“棚租”，北京叫“檀输税”。直至乾隆年间，才逐渐废止。
近现代房产税——
鸦片战争以后，列强在中国建立租界。为解决主管治安的巡捕房经费，租界征收称为“房捐”的房产税。太平天国也征过房捐，在浙江嘉兴每日每间征税3文，江苏常熟每日每间为7文。
清光绪二十四年(1898)，清政府曾照搬租界办法征房产税，“凡租赁房屋，按其每月租金课税10%，房东、房客各负担一半。其居住自有房屋者，比照近邻出租房屋的租金课税10%。”但还未开征就停止了。直到1901年才重新试办并付诸实施，但各地执行不一。
1912年民国建立后，北洋政府仍沿用旧制征收房产税，但名称各异，有的叫“市政总捐”，有的叫“特捐”，有的叫“警捐”，有的叫“店铺捐”。
直到1915年房产税才统一称为“房税”。其征收标准：商业用房按每月实缴租赁价的20%，居民住房按每月实缴租赁价的5%征收。
当代房产税——
1949年中华人民共和国成立后，继续征收房地产税，在“文革”期间各省先后停征，其中浙江省是较早停征的省份。
改革开放后，国家开始对企业房地产和居民出租房征收房产税，以便抑制房地产投机，2011年1月28日，在上海和重庆两个试点城市对居民拥有的房地产征收房产税。
国外的房产税——
世界上很多国家都征收房产税，并且是地方财政收入的主体税种。上世纪90年代，发达国家财产税占地方政府税收收入的平均比例为35%，其中美国财产税收入三分之二以上来自于房地产税。
在税制设置上世界各国大多采用“宽税基，低税率”的原则，如意大利规定房产税税率为0.4~0.7%，在这一幅度内，由各地自行选择。首都罗马市规定：拥有两套及以上住房者，自住房，税率为0.49%；出租房，税率为0.55%；闲置住房，税率为0.7%。对自住房，除了适用较低税率外，还可以享受20万里拉的减免。开发商竣工而未售出的房子，也要征税，在三年内可以按低税率0.4%征收。意大利实行差别税率，主要是调节住房，提高住房使用效率，抑制空闲住房。
在美国，由于房产税主要用于地方居民福利和教育，联邦政府和州政府都不征收房产税，房产税的收税主体是基层的郡政府、市政府和学区，比例为：郡税占七分之一，市税占七分之一，学区税占七分之五。美国大部分地区房产税征收税率掌握在0.8%~3%之间，平均税率在1.5%左右。
现今，为了抑制房地产投机，许多国家运用税收手段对房屋买卖加以调控，如德国要征收三种税：一是1.5%的不动产税，二是3.5%的交易税(相当于中国的营业税)，三是15%的差价盈利税(即中国的20%的所得税)。近几年德国物价每年上升2%，房价只上升1%，说明房价在缩水。
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